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[박진규의 리얼절세] 내년에 바뀌는 비사업용 토지 세법, 언제 양도할까요
   
 

농사를 짓던 박성규 씨(가명)는 추석이 지나고 나면 토지를 양도하고 싶다. 박 씨는 8년 이상 농사를 지었다고 하면서 이에 대한 양도소득세는 없다고 주장하고 있다. 이에 대해서는 면밀히 검토해 보아야 할 부분이 있다. 8년 이상 농사를 지었다면 농지원부 확인 및 농업 외에 직전년도 소득금액 3700만원 이하, 해당 지목(토지의 사용 목적)이 농지로 되어 있어야 한다. 또한 비사업용 토지인지 아닌지에 대해 확인이 필요하다. 경우에 따라서는 8년 자경이 배제되는 것 뿐 아니라 비사업용 토지로 분류될 우려가 있다.

비사업용 토지에 대한 지목 판정을 먼저 해야 한다. 농지, 임야 목장용지, 주택별장의 부수 토지, 나대지, 잡종지 등 어느 용도로 되어 있는지는 사실상 현황에 판단하는 것이지만 현황이 불분명한 경우에는 공부상 등재현황을 우선한다(소득령 168의 7). 단 상속, 20년 이상 소유, 수용, 종중(宗中) 소유, 이농 등의 사유로 인해 기간 기준 등에 관계없이 무조건 사업용 토지로 보는 경우(소득령 168의 14)가 있다.

일정 기간 이상 소재지나 연접한 시·군·구에 소재하면서 직접 경작(자경)했는지 여부를 확인해야 하는데, 여기서 일정 기간이란 양도일 직전 3년 중 2년, 5년 중 3년, 보유기간 중 80% 이상을 자경한다고 했을 때 인정이 된다. 또한 농지소재지 및 연접 시군구에 주민등록이 되어 있어야 하고 사실상 거주해야 한다. 자경 여부는 농작업의 1/2 이상을 자기의 노동력에 의해 경작하는 것으로 이 부분은 실상 확인하기가 어려운 측면이 있다.

지역 기준 적정성 검토도 해야 한다. 토지이용 계획서상 해당 농지가 도시지역 내(단, 도시지역이라 할지라도 개발제한구역 및 녹지지역은 제외)에 소재하는지 여부를 확인해야 하는데 특별시, 광역시, 시지역 중 주거 상업 공업지역에 해당되면 농지로 볼 수 없다. 1년 이상 재촌, 자경하거나 사업용으로 사용의제되는 농지가 도시지역으로 편입된 경우에는 편입일로부터 2년간은 농지로 인정된다. 농지의 경우에는 주말농장(1000㎡ 미만)을 제외하고 면적 기준에 대한 제한은 받지 않는다. 해당 사례는 농지를 대상으로 알아본 부분이며 임야, 목장용지, 주택, 별장, 기타 나대지 등에 대해서는 기준이 다르다.

만약 박성규 씨의 농지가 사업용 토지 요건을 충족하지 못해 비사업용 토지로 분류된다면 세금 문제는 어떻게 되는지 알아보자. 조세특례제한법상 장기보유특별공제를 적용받지 못한다. 사업용으로 분류되는 경우에 3년 이상 보유하게 된다면 10%(3년 보유)~30%(10년 이상 보유)로 양도차익에 대해 공제해주는 반면, 비사업용 토지에 한해서는 해당 토지를 조특법상 장기보유특별공제를 받지 못한다는 불이익을 받는다. 2015년 말까지는 한시적으로 누진세율(6~38%) 중 추가적으로 10%포인트 추가과세는 중과하지는 않는다.

* 칼럼의 출간일 이후인 2015년 12월 2일 세법개정안에 따르면 장기보유특별공제를 적용하되 15년12월31일까지 취득한 비사업용토지의 경우 16년도 1월 1일부터 보유기간을 기산하도록 한다.

위사례의 경우 2015년에 양도하는게 유리하고 장기보유특별공제를 받아서 유리하기 위해서는 2016년도부터 최소 3년이상은 보유해야만 한다.

한편 2016년 1월 1일부터 시행되는 비사업용 토지에 대한 양도소득세 개정안이 반영된 바로는 장기보유특별공제가 비사업용 토지에 관해서도 반영되도록 하고, 누진세율 중 추가적으로 10%포인트 중과하는 규정은 적용된다고 해 비사업용 토지에 해당하는 경우 양도를 한다면 2015년 말에 양도할지 2016년 초에 양도할지는 계산해야 할 부분이다.

박성규 씨의 경우 6억원의 토지를 9억원에 양도했다고 했을 때 11년 보유했고 농지원부가 없고 지목은 농지로 되어 있으나 실질 경작도 하지 않은 것으로 판명되어, 8년 자경 양도소득세 감면규정에 해당하지 않고 비사업용 토지로 적용됐다. 이때 양도소득세 계산을 해보자. 2015년도에 양도했다고 가정한다면 양도차익은 3억이고 장기보유특별공제를 적용받지 않았으므로, 과세표준은 기본공제인 250만원만 차감한 2억9750만원이다. 기본세율(6~38%) 적용 후 양도소득세는 9365만원이고 지방소득세는 10%인 936만5000원이며 총 납부세액은 1억301만5000원이다.

반면 2016년도에 양도했다고 가정했을 때는 양도차익은 3억원으로 2015년도 양도세와 같지만 장기보유 공제 30%(11년 보유)를 적용한다면 양도소득금액은 2억1000만원이며 기본공제 250만원 제외한 2억750만원이 과세표준이 된다. 하지만 이후 10%포인트 적용 양도소득세는 48%를 적용하고 누진공제 1940만원을 제외한 8020만원이며 지방소득세 10%를 고려하면 총 납부세액은 8822만원이 된다. 즉 이번 비사업용 토지에 대한 양도소득세는 2015년이 아닌 2016년도에 양도하는 것이 1479만5000원 절세할 수 있어 유리할 것으로 보인다.

박진규 세무사  |  jinkendo@naver.com  |  승인 2015.10.23  14:13:29

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