일본은 지금 ‘빈집’ 문제로 골머리를 앓고 있다고 한다. 사람이 살지 않는 빈집, 즉 공가(空家)가 매년 증가하면서 사회적 문제로 이슈화되고 있다. 5년마다 조사하는 ‘주택토지통계조사’의 2013년도 결과를 보면 전체 주택 중 사람이 살고 있지 않은 공가의 비율은 13.5%, 약 820만호에 이른다. 특히 지방뿐 아니라 대도시권에서도 매년 많이 증가하는 것이 문제다.

도쿄를 포함한 수도권의 경우 총 주택 수는 1838만 가구 중 210만 가구가 공가로 공가 비율은 약 11% 수준이며, 제2의 대도시권을 형성하는 오사카부의 경우 공가 비율은 약 14% 수준이다. 대부분의 지방도시들은 평균 17%의 공가 비율을 보인다.

주택 유형으로 공가 비중을 보면 임대용 주택이 전체의 52%를 차지하고 있다. 주택은 남아도는데 입지가 좋지 않으니 임차인을 구하기 어렵고, 공실 상태에서 적정한 관리가 안 되다 보니 노후가 빠르게 진행되는 악순환 구조가 주요 원인이다. 또 하나의 원인은 부모에게 상속받은 주택에 대한 처분이 쉽지 않아 방치되는 상황이다. 팔리지는 않고, 재건축을 하자니 비용을 감당하기 부담스럽다. 노후화된 건물을 철거하면 고정자산세 등 세금 부담이 늘어난다. 일본은 65세 이상 고령자 세대의 비율이 전체 40%를 넘어섰다. 부모세대로의 상속 주택은 앞으로 계속 늘어날 것이고, 이 중 공가로 남겨지는 사례는 계속 늘어날 것으로 예상된다.

사람이 살지 않고 관리도 하지 않은 채 방치된 집들이 여기저기 늘어나면서 화재, 붕괴 등 안전상 위협 요소가 되고, 위생 및 경관상의 환경적 문제로 이어지고 있다. 따라서 붕괴 위험이 있는 폐가의 경우 철거를 통해 안전상 위협 요소를 제거하고, 사회적 관점에서도 빈집에 대한 적정한 관리와 재활용이 필요하다. 그러나 사람이 살지 않는 빈집이라고 해도, 개인의 사적 재산이기 때문에 어떤 강제적 행정 조치를 취하기는 어려운 것이 현실이었다.

일본 정부는 이러한 공가 문제의 대책으로 지난 2월 26일 ‘공가대책특별조치법(空家対策特別措置法)’을 제정했다. ‘공가대책특별법’의 목적은 공가 등으로 인해 발생하는 여러 가지 문제에 대해 지자체가 용이하게 행정적 대응을 할 수 있도록 법적 근거를 마련하기 위한 것이다. 첫 번째로 안전상, 위생상, 미관상 큰 문제가 되는 공가에 대한 대책이다. 지역주민의 생활환경에 심각한 악영향을 미친다고 판단되는 공가 유형을 ‘특정공가(特定空家)’로 정의하고, 지자체가 실사를 통해 개선을 위한 지도, 권고, 명령, 대리집행 등의 행정조치를 취하도록 하고 있다. 그리고 소유자가 행정 조치에 응하지 않는 경우는 과태료의 벌칙을 부과하게 된다.

국토교통성은 문제가 되는 ‘특정공가’의 판단 기준 등에 대한 가이드라인을 만들고, 주택의 고정자산세 감면 기준에 대한 개선책을 마련하고 있다. 현재 주택으로 이용되는 토지에 대해서는 ‘고정자산세 주택용지특례’가 적용되어 감면 혜택을 받고 있으나, 공가를 철거하여 나대지가 되는 경우에는 고정자산세의 감면 혜택을 받을 수 없게 된다. 이러한 제도적 요인이 공가를 방치하게 되는 원인이 되고 있다는 지적이다.

두 번째는 활용 가능한 공가에 대한 대책이다. 지자체별로 공가에 대한 데이터베이스를 정비하고, 공가 또는 공가 적지에 대한 활용을 촉진하기 위한 세부 계획을 수립하도록 하고 있다. 각 지자체는 공가의 활용 방침 또는 계획을 수립하고, 공가대책에 수반되는 비용 등에 대해서는 중앙정부가 보조 등의 재정 지원을 한다. 소유자의 의견을 반영하여 공가에 대한 적절한 활용 및 관리 방법을 제안하고, 전문 관리업자에 대한 정보를 제공한다. 또한 공가의 데이터베이스를 부동산 중개업자가 용이하게 활용할 수 있도록 하여 매매 및 임대로의 활용을 촉진한다. 경우에 따라서는 지자체가 낮은 가격으로 매입해서 공가를 수선 또는 리모델링하여 지역교류 장소 등 지역 서비스 활동에 활용하기도 한다.

이러한 공가 문제와 관련하여 공가 관리업이라는 새로운 사업 영역도 나타나고 있다. 공가에 특화된 관리 서비스를 제공하는 것으로, 부모에게 상속받은 주택, 고령자가 개호시설로 이전하면서 사용하지 않게 된 주택 등은 적정한 관리를 통해 가치를 유지하면서, 임대주택으로 활용하거나 적당한 기회에 처분할 수 있도록 도와준다. 공가에 대한 법률적 제도적 전문 지식과 적절한 관리 노하우를 바탕으로 행정기관과의 협의, 주변 주민과의 민원 등에 대한 문제에도 대처해 준다. 주택관리사와는 차별적인 공가관리사 자격제도도 만들어졌다. 비즈니스 영역으로는 아직 초보적 단계이지만, 앞으로 유망 서비스 사업으로 성장할 것으로 전망된다.

일본에서 나타나는 빈집 문제는 지금 우리 입장에서 보면 체감하기 어려운, 요원한 이야기로 들릴 것이다. 전‧월세 가격 상승 문제로 골머리를 앓고 있는 우리의 현 상황에서 빈집 이야기는 그저 먼 남의 나라 이야기일 뿐이다. 그러나 일본의 빈집 문제의 근원이 저출산, 고령화와 저성장이라는 사회적 현상에서 비롯되고 있다는 점을 생각하면 우리에게도 곧 있을 수 있는 문제라는 것을 새겨볼 필요가 있다.

인구가 줄어들고 고령자의 비중이 계속 확대되면서 앞으로 새로운 개념의 주택 문제가 나

타날 것이다. 지금까지 공급 중심의 정책이 필요했다면, 앞으로는 지어진 주택을 어떻게 잘 관리하고 활용하는가가 더욱 중요한 정책적 이슈가 될 것이다. 주택은 개인뿐 아니라 사회적으로도 매우 중요한 자산이다. 공가 문제는 안전과 환경적 문제뿐 아니라 사회적 비용과 낭비 문제이기도 하다. 지금부터 공급 정책에 대한 조절과 주택이라는 자산을 얼마나 효율적으로 잘 관리해야하는가에 대한 준비와 고민이 더 필요한 것이 아닌가 생각해 본다.