국내 건설 부동산 경기 침체가 장기화되고 있다. 지난 5월 1일 정부는 ‘건설경기연착륙 및 주택공급 활성화 방안’을 발표해 부동산 경기 부양에 대한 의지 표명에 나섰다. 그러나 부동산 시장은 실수요자나 투자자들에게 혼선을 빚는 변수들을 포함하고 있어 올 하반기 시장 움직임이 여전히 안갯속을 걷고 있다.

전세비율이 60%로 6년 반만에 최고치를 기록하며 전세대란의 심각성을 가시화한 반면, 전국 미분양 주택이 3년 9개월만에 7만 가구대로 진입하며 미분양 주택 해소의 신호탄을 올렸다.

또한 지난 4월 말 취득세 감면법이 국회 본회의를 통과하며 50% 인하가 현실화돼 주택 구매 심리를 끌어올릴 것이라는 긍정적 견해가 제기되고 있다. 그러나 여전히 시장에서는 지난 3.22 대책이 낳은 DTI(총부채상환비율) 규제 부활로 인해 수요자들의 주택 구매 심리가 위축돼 있다는 진단이 우세하다.

이 밖에도 수급, 경기 등 여러 가지 요인이 부동산 시장의 불확실성을 가중시키는 때, 정책, 시장상황, 소비심리 등을 고려한 전문가 11인의 눈을 통해 하반기 부동산 시장을 종합적으로 진단했다.

침체 원인 뚜렷…돌파구 있을까

부동산 시장이 침체된 주요 원인은 수요자들의 구매 심리 변화다. 올해 물가상승이 가속화되며 추가 금리인상에 대한 불안감이 실질구매력을 감소시켜 덩달아 주택 구매 심리 또한 위축시킨 것.

장기적인 성향에 비춰보면 주택가치 하락에 따른 불안감도 한 몫 한다. 2008년 이후로 하락세를 보이는 매매가격이 주택에 대한 투자 가치를 감소시키는 계기로 작용했다.

이와 더불어 인구구조도 변화했다. 임채우 국민은행 WM사업부 부동산팀장은 인구감소, 베이비부머 세대의 은퇴, 노령화 등의 현상이 주택가격 상승에 대한 기대심리를 위축시킨다고 설명했다. 주택 구매 수요자가 점차 줄어들고 있다는 판단이 작용한 것.

매수세를 감소시키는 데에는 정부의 정책도 일조한 바가 크다. 안명숙 우리은행 부동산팀장은 “정부가 지난 3월 22일 DTI 규제를 부활시키며 대출을 규제해 투자 심리를 위축시켰다”고 말했다. 실수요자 입장에서는 가격부담이 가장 큰 걸림돌로 작용하는데, 이마저도 자금 조달이 어렵게 된 까닭에서다.

투자자 측면에서 과거와 달리 수익률이 보장되지 않는 점도 원인으로 분석된다. 아파트를 매입하더라도 과거와 같은 매매차익을 통한 수익을 기대하기 어렵다. 이는 주택 구매 수요가 임대 수요로 이동하며 전세가 상승을 견인하는 현상을 설명하기도 한다.

부동산 경기 침체가 장기화되며 일본의 전철을 밟을 수 있지 않냐는 우려 섞인 질문에 전문가 11명은 일관된 답변을 제시한다. 답은 ‘아니오’다. 그간 일본과 인구 구조, 주요 산업 등이 비슷한 우리나라가 1990년 발발한 일본의 부동산 붕괴와 장기 경기 침체를 따라갈 수 있다는 분석이 일각에서 제기된 바 있다.

골드만삭스는 얼마전 ‘베이비붐과 고령화, 부동산붐과 폭락: 한국이 일본의 1990년대 전철을 밟지 않을 이유’라는 보고서에서 위 견해를 뒤집었다. 한국과 일본의 주택 시장은 다르다고 지적한 것.

그 근거로 △한국은 소득과 물가 대비 주택 가격이 과도하지 않고 △과거와 달리 주택 건설 규모가 크게 줄었으며 △주택담보대출의 부실 위험이 낮다는 등의 근거를 들었다.

전문가들의 의견도 이와 비슷하다. 박상언 유앤알컨설팅 대표는 “일본은 버블 붕괴 전 5년간 6대 도시 땅값이 3배나 뛰었다”며 “한국은 1997~2006년 38.4%, 2000~2006년 46% 오르는데 그쳤다”고 밝혔다.

주택 가격이 버블 붕괴로 이어지기 위해서는 부동산 가격 급등이 필수 조건인데 한국은 소득대비 적정한 수준으로 주택 가격이 올랐다는 주장이다.

이남수 신한은행 부동산팀장은 일본 부동산 버블 붕괴의 원인이 과도한 금융완화정책이라고 지적했다. 그러나 우리나라는 경제 성장을 지속적으로 이루고 있으며 대출 금액을 제한해 가격 조정에 쉽게 흔들리지 않는다는 것. 기업과 금융기관의 부실 또한 상당부분 해소됐다는 의견이다.

또한 “한국의 인구 중 실제 주택수요를 유발하는 35세 이상 인구의 연평균 증가 속도가 과거 1990년부터 20년간 평균 대비 2배 이상으로 높다”며 “1인 가구를 중심으로 연간 약 25만 가구가 증가해 신규 주택수요를 유발한다”고 말했다. 따라서 실수요가 꾸준히 늘어남으로 주택 가격의 상승이 지속될 수 있다는 설명이다.

올 상반기 부동산 시장의 추이를 지켜본 전문가들은 하반기 부동산 시장에 대체로 낙관적 기대를 안고 있었다. 11명 중 7명이 하반기를 상승 전환기로 보고 있다. 정부가 올해들어 수차례에 걸쳐 발표한 부동산 정책이 점진적으로 긍정적인 효과를 미칠 것으로 전망하는 견해가 지배적이다.

특히 고종완 RE멤버스 대표는 이미 부동산 경기가 바닥을 통과해 현재는 거래량 증가, 가격보합의 회복초기 국면에 놓인 것으로 분석했다. 고 대표는 부동산 시장에서 반복되는 상승사이클과 하락사이클을 예로 들며 “2001년부터 2006년말까지 장기 상승이 진행됐다면 2007년부터는 하락조정을 거치고 있다”고 말했다.

또한 “하반기 이후에는 본격적인 회복국면에 진입하며 매매가격이 거래량 증가와 함께 서서히 상승세를 탈 전망이다”라고 덧붙였다.

올해 입주물량이 전년도의 60% 수준으로 감소하는 것도 가격 상승을 부추기는 주요 요인이다. 다만 상승세를 막을 추가 변수가 작동할 가능성도 배제할 수 없다. 민간 택지 분양가상한제 폐지 여부와 금리추가인상 여부가 부동산 경기 회복에 상당한 영향을 미칠 수 있기 때문이다.

하반기 부동산 시장이 약세를 면치 못할 것이라는 의견도 존재했다. 박상언 유앤알 컨설팅 대표는 “정부의 추가적인 부동산 경기 부양책이 나오지 않을 경우 부동산 시장의 거품이 빠질 수도 있다”고 말했다. 분양가상한제 폐지, DTI 규제 폐지를 염두에 둔 발언으로 분석된다.

이남수 신한은행 부동산팀장은 “미분양 주택이 7만호 대로 떨어진 것은 지방물량이 줄었기 때문이다”라며 “서울 거래시장의 4월 거래량이 3.22 대책 이후 절반으로 줄어들었으며, 당분간 약세를 유지할 것”이라고 설명했다.

한편 부동산 시장이 최근 경향과 별반 다를 바 없이 보합세를 유지할 것이라는 의견도 있다. 김규정 부동산114 리서치센터 본부장은 “체감 실물경기나 경제 지표에 비해 부동산은 더딘 회복력을 보인다”며 “기대할만한 집값 상승 모멘텀이 부재해 전반적으로 안정세를 유지할 전망”이라고 밝혔다.

박원갑 부동산1번지 소장은 전반적으로 호재와 악재가 함께 작용할 가능성을 시사했다. 수급 부족으로 인해 전세가가 상승하며 매매가 상승을 견인할 수 있지만 금리상승의 악재도 간과할 수 없다는 것. 이와 같이 여러 가지 변수가 작용할 경우 가격이 떨어졌다가 다시 오르고 또 다시 떨어지는 장세가 점쳐진다.

올해 입주물량이 전년도의 60% 수준으로 감소하는 것도 가격 상승을 부추기는
주요 요인이다. 다만 상승세를 막을 추가 변수가 작동할 가능성도 배제할 수 없다. 민간 택지 분양가상한제 폐지 여부와 금리추가인상 여부가 부동산 경기 회복에
상당한 영향을 미칠 수 있기 때문이다.

도시형 생활주택 ‘맑음’, 상가 ‘흐림’

부동산 유형별로 전문가들의 투자 가치 전망은 각각 상이하다. 토지는 4명의 전문가가 올해 소폭 상승국면에 진입할 것으로 진단했다. 이영진 닥터아파트 리서치연구소 소장은 택지개발지구 제한 완화와 함께 신도시 조성에 따른 주변 토지 수요 발생 등을 원인으로 언급했다.

신도시가 생기며 주변의 공장, 전원주택, 음식점 등 수요가 늘며 토지의 투자가치가 증대된다는 설명이다.

고종완 RE멤버스 대표는 특히 강세를 보일 지역을 예상했다. 예를 들어 제2경부고속도로, 공공기관이전부지, 서남해안개발예정지, 더블역세권상업용지, 도시형생활주택용지 등 주변부를 꼽았다.

“최근 개통된 경춘고속도로의 주변 땅값이 많이 올랐다”며 “올해 착공 예정인 제2경부고속도로의 나들목 부근인 하남, 광주와 용인의 원삼면, 양지면, 모현면 일대가 최대 승부처”라고 말했다.

그 밖에 4명의 전문가들은 토지가 환금성이 낮은 점을 약점으로 거론하며 올해에도 투자 심리 위축으로 약세를 지속할 것이라고 설명했다. 개발호재 지역 일부를 제외하고는 투자 가치가 낮다는 결론이다.

아파트 시장의 상승세와 강보합세를 진단한 전문가는 8명이다. 특히 올 해 입주물량이 급감하고 내집마련을 위한 잠재수요가 많다는 점이 주된 이유로 꼽힌다.

아기곰(필명) 부동산 칼럼니스트는 ‘대형은 약세 소형은 강세’ 현상이 당분간 지속될 것이라고 판단했다. 임대형으로 선호되는 소형 아파트의 인기가 꾸준히 유지된다는 것. 또한 “리모델링 사업에 대한 규제 완화가 현실화되면 재건축 대상에서 멀어졌던 15~20년차 아파트들의 강세가 예상된다”고 설명했다.

오피스텔에 대해서는 전문가 9명이 긍정적인 답변을 내놨다. 대체로 오피스텔은 타 부동산에 비해 수익성이 우수하며 소액 투자가 가능하다는 점을 장점으로 꼽았다.

전세물량이 부족해지자 1~2인 가구 수요자들이 오피스텔에 몰리고 있기 때문이다. 특히 역세권이나 대학가 등을 중심으로 투자수요가 꾸준할 것으로 전망된다.

하반기 오피스텔 시장 전망은 밝은 편이지만, 중장기적인 시야에서 내다보면 주의해야 할 점이 있다. 전문가들은 내년부터 오피스텔이 공급 과잉 시점에 도달할 것이라고 전망한다.

따라서 2~3년 후에는 오피스텔 임대수익률이 떨어질 가능성이 있다. 도시형 생활주택도 오피스텔의 대체제로 작용할 가능성이 크다. 특히 지난해 하반기부터 도시형 생활주택 인·허가물량이 늘며 1~2인 가구의 수요를 대체할 수 있다는 설명이다.

한편 도시형 생활주택에 대해서는 공급과잉으로 인해 높은 공실률을 우려하는 목소리가 적지 않다. 이영진 닥터아파트 리서치연구센터 소장은 “도시형 생활주택은 오피스텔보다 면적, 주차 공간, 건축 구조 등의 측면에서 주거환경이 열악하므로 과잉공급의 타격을 가장 먼저 받을 수 있다”고 설명했다.

상가에 대해서는 8명의 전문가가 비슷한 견해를 드러냈다. 이들은 상가 투자 수익률의 양극화 현상을 지적했다. 상대적으로 강세를 보이는 곳은 근린상가, 역세권 상가 등 상주인구 및 유동인구가 많은 지역 내 상가다.

또한 대기업 직영점이나 프랜차이즈 등도 임대수익률을 유지할 수 있다. 그러나 반대로 영세 상권이나 비인기 지역은 투자 위험성이 높기에 신중히 고려해야 한다.

5.1 대책 효과 ‘제한적’… “중장기적으로는 재개발·재건축 매물이 시장에 나오며
거래의 활성화를 촉진시킬 것.

건설사 PF보증 일단은 적정

전문가들은 지난 5월 1일 정부가 발표한 건설 부동산 경기 활성화 대책에 대해 역시 견해의 차이를 보였다. 7명의 전문가가 5.1 대책에 대해 효과가 ‘제한적’일 것이라고 판단했다.

특히 이번 대책의 핵심 사안인 서울, 과천 및 신도시 1가구 1주택자 양도세 비과세 2년 거주 요건 폐지에 대해 중장기적으로는 긍정적이라는 전문가 비율이 높았다.

주택시장 침체기에는 오히려 거주요건을 채우지 못한 급매물이 나올 가능성이 높다. 그러나 안명숙 우리은행 부동산팀장은 “중장기적으로는 재개발·재건축 매물이 시장에 나오며 거래의 활성화를 촉진시킬 것”이라고 말했다. 따라서 이 정책의 효과는 장기적으로 지켜봐야 한다는 것이 다수의 견해다.

또한 리츠·펀드 등 법인이 일정범위 내에서 신규 민영주택 분양 후 임대사업을 할 수 있도록 허용하는 정책에 관해서 긍정적으로 내다보는 시각도 있었다.

이상영 미래에셋부동산연구소 소장은 “리츠·펀드 등이 임대사업에 참여함으로써 우리나라 주택 임대시장의 새로운 세력으로 부상할 것”이라고 말했다. 기업형 임대사업자를 낳을 뿐 아니라 건설사들의 신규분양 리스크를 감소시키게 된다는 설명이다.

마지막으로 건설사 PF보증에 대해서 금융권의 부실화와 시장의 불안감을 해소할 수 있는 적정책으로 평가하는 견해가 눈에 띄었다. 임채우 국민은행 WM사업부 부동산팀장은 “PF로 인한 추가적인 건설사의 도산 및 금융권 부실을 방지해 부동산 시장에 안정감을 가져다 줄 것”이라고 말했다.

반면 김규정 부동산114 리서치센터 본부장은 “PF보증으로도 건설사 구조조정을 피할 수 없으며 그에 따른 시장 위축이 예상된다”며 “제2금융권의 PF대책 등 숨어있는 문제에 대한 대응이 필요하다”고 지적했다.

중앙은행의 금리 정책에 대해서도 부동산 거래에 영향을 미치는만큼 날카로운 지적이 제기됐다. 대다수의 전문가들이 금리 인상은 부동산 시장에 역효과를 초래한다고 말했다. 다만 물가 상승과 대외 경제 여건 등 거시 경제 차원에서 봤을 때 서서히 금리를 올리는 일이 불가피하다는 견해에 동의했다.

만약 금리가 4%를 넘는다면 대출 이자에 대한 부담을 가중시켜 거래를 더욱 위축시킬 수 있다. 지난 1월 말 국민은행은 CD연계 주택담보대출 금리를 연 4.75~6.05%로 올린 바 있다.

여기에 추가 인상이 이뤄진다면 서민의 부담이 더욱 깊어진다는 분석도 나타났다. 아기곰 부동산 칼럼니스트는 “서민들은 금리를 올리면 대출금을 갚을 능력이 안돼 고통을 감수해야 한다”며 “금리인상이 지속된다면 서민이 많이 사는 지역의 경매 물량이 급증하게 될 것”이라고 전했다.

전문가들은 정부의 정책이 포괄하지 못하는 문제점도 제시했다. 이번 5.1 대책에는 부동산 거래 활성화를 유발할 주된 내용들이 포함되지 못했다는 평이다.

가장 많은 전문가들이 주장하는 내용이 분양가 상한제 폐지다. 8명의 전문가들이 분양가 상한제 폐지를 분양시장을 활성화하는데 우선 과제로 여겼다. 이와 더불어 양도소득세 중과제도를 폐지해야 거래활성화의 실질적인 효과가 나타날 것이라는 분석이다.

일부 전문가들은 DTI 규제 또한 완화 또는 폐지를 주장한다. 주택구매수요를 억누르고 있는 DTI 규제를 완화하면 거래가 되살아날 것이라는 분석에서다.

8명의 전문가들이 분양가 상한제 폐지를 분양시장을 활성화하는데
우선 과제로 여겼다. 이와 더불어 양도소득세 중과제도를 폐지해야
거래활성화의 실질적인 효과가 나타날 것이라는 분석이다.

군자, 공덕, 합정 등 역세권 주변 유망

또한 보금자리주택 공급량과 시기 조절이 필요하다는 주장도 제기됐다. 박상언 유앤알 컨설팅 대표는 “정부가 보금자리주택 공급을 150만호로 확대하겠다는 방침을 밝힌 후 주택시장이 위축되기 시작했다”고 말했다.

하반기 부동산 시장에 대한 전망이 부동산 유형과 다양한 변수에 의해 여러 가지 양상을 보이는 가운데 내집마련 수요자나 투자자들이 고려해야 할 점은 무엇일까. 전문가 조언 중 눈에 띄는 키 포인트를 짚어봤다.

대체로 전문가들은 환금성 높은 부동산의 투자 가치를 높게 평가했다. 수익을 창출하는 수익형 부동산에 주목해야 할 이유다.

고종완 RE멤버스 대표는 새해 초까지를 저가 매물을 노릴 수 있는 매수 적기로 꼽았다. 수익형 부동산도 역세권을 노릴 필요가 있다는 것. 서울지역에서는 군자, 성수, 신당, 신상봉, 약수, 청구, 공덕, 불광, 충정로, 합정, 강남구청역 주변을 추천했다.

시기 면에서 이영진 닥터아파트 리서치연구소 소장은 저가 매물을 선점하기에 2·4~3·4분기를 적절한 시기로 권했다.

또 장재현 부동산뱅크 팀장은 “고수익률의 함정에 빠지지 말 것”을 강조했다. 7~9%의 확정 임대 수익률을 보고 섣불리 투자하는 물량도 임대계약 만료 후 공실이 나올 확률이 있다는 설명이다.

관리비용이나 부가적으로 소모되는 경비를 전부 계산하면 처음 분양대행사나 건설사들이 제시한 수익률이 나지 않을 가능성도 높다. 따라서 수익률 기준이 아니라 주변 개발호재를 보고 지가상승을 예견해 투자한다면 임대 수익률 9% 이상의 수익창출이 가능하다는 분석이다.

백가혜 기자 lita@asiae.co.kr

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