국민들 누구나 가장 관심 있어 하는 세금이 ‘양도소득세’라고 해도 과언이 아니다. 양도소득세 및 상속 증여세 즉, 재산세제는 부유한 상속자부터 옆집 아주머니에게도 해당되는 고관여 세제이니 말이다. 이번에는 1세대 1주택 비과세 요건과 해당 상황에 대해 알아본다. 조금만 생각을 달리하면 절세할 수 있는 여러 가지 상황을 세법과 함께 설명하고자 한다.

치킨 집을 하는 구원서 사장(가명)은 A아파트 1채와 B주택 1채를 양도하려고 한다. 그는 양도를 결심하면서 양도소득세에 대해 고민하기 시작했다. A아파트의 보유기간은 3년이고 양도차익은 1억, B주택은 1년 2개월 보유했고 양도차익은 1억이라고 한다면 대부분 B주택을 먼저 A주택을 나중에 양도하려고 한다. 이유는 B주택을 양도해야지만 비로소 A주택을 1세대 1주택 비과세 규정을 적용받아 양도세를 절세할 수 있다고 생각하기 때문이다.

하지만 세법상의 규정을 더 살펴보면 둘 다 비과세 규정을 적용받을 수 있다는 것을 알게 될 것이다. 세법상 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하고 그 다른 주택을 취득한 날부터 3년 내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대 1주택으로 보아 비과세 여부를 판정한다고 본다(소득령 155-1).

즉 A주택을 먼저 양도하고 비과세 혜택을 받고 난 후 B주택이 2년이 되고 나서 양도하게 되면, B 역시 1세대 1주택 비과세 규정을 적용받게 된다. 참고로 양도차익 1억에 대한 세금은 2114만7500원이다(기본공제 250만원, 지방소득세 포함). 세금에 대해 관심을 갖지 않으면 2000여만원의 손해를 볼 수도 있다는 것이다.

추가로 직계존속의 동거봉양을 위한 장려목적의 일시적 1세대 1주택 비과세 규정을 설명해 보겠다. 김수진 씨(가명) 부부는 부모님을 봉양하기 위해 세대를 합쳤다. 이 경우 부모님이 주택 한 채, 김수진 씨 부부가 한 채씩 보유한다고 보았을 때 이 세대를 1세대로 본다면 2채가 되겠지만, 세대를 합친 날부터 5년 내에는 각각 1세대 1주택 비과세규정을 적용한다. 만일 1세대 1주택 비과세규정이 적용되지 않는 불합리로 인해 세대 합가를 방해해서는 안 된다는 정부의 배려가 숨어있는 규정이다(소득령 155-4).

주택 한 채를 보유하고 있는 노총각 민 과장 역시 아파트 한 채를 보유한 아내와 결혼을 준비 중이다. 1세대 2주택으로 인해 비과세규정이 적용되지 않으면 결혼 장려목적에 반한다고 판단한 정부는 ‘혼인한 날부터 5년 내에 먼저 양도하는 주택은 1세대 1주택 비과세규정을 적용한다(소득령 155-5)’는 시행령을 만들어냈다.

하지만 1세대 1주택에도 큰 차익에 대해서는 과세를 하겠다는 입장도 보이고 있는데, 고가주택의 경우에는 1세대 1주택이라고 하더라도 비과세 규정을 적용하지 않는다(소득령 156-1). 여기에서 고가주택이란 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도 당시의 실지거래가액의 합계액이 9억원을 초과하는 것을 말한다.

경남 지방의 소문난 알부자 안희용 씨(가명)는 6억에 구입한 고가주택을 10년간 보유한 후 18억에 양도했다. 이 경우 실거래가액이 9억을 초과했다고 해서 모두 과세하기에는 일반적인 1세대 1주택 비과세자와 과세형평에 어긋난다고 보아 9억을 초과하는 부분(18억-9억) 9억원에 대한 차익, 즉 전체 차익의 절반인 6억원에 대해서만 양도세를 부과하게 된다. 또한 장기보유특별공제라고 하여 10년간 보유한 경우에는 80%를 공제해주는 규정이 있어 결국 1억2천만원에 대해서만 부담을 하게 된다. 물론 비과세를 적용받게 되면 더할 나위 없겠지만 고가주택에 대해서만큼은 과세하겠다는 정부의 의지를 엿볼 수 있는 항목이다.

그러니 집을 한 채만 보유하고 있다고 해서 1주택자로 여겨져 과세되지 않는다고 생각하거나 단순히 두 채를 보유하고 있어서 비과세를 적용받지 않고 납세하게 된다면 여간 안타까운 일이 아니다.

지금까지 대략적인 사항만을 놓고 가상의 상황을 나열했지만 양도소득세에는 더욱 디테일한 부분과 이해관계가 얽혀있는 경우가 많다. 작은 금액이 아닌 만큼 세법적 테두리 안에서 여러 가지 절세 방안들이 떠오를 수 있다고 생각한다.

경제가 많이 얼어붙어 있는 만큼 양도에 대해서도 국민들이 상당히 냉랭해져 있는 분위기다. 때문에 최근에 여러 가지 양도소득세에 대한 개정안들이 발표됐다. 대표적인 예로 1세대 1주택 비과세에 대한 요건을 3년에서 2년으로 줄여서 비과세적용을 받을 수 있는 주택범위를 대폭 늘린 것을 들 수 있다.

또 비사업용토지에 대한기본세율에 1%를 가산하여 과세하지 않는 규정 역시 2015년 7월 6일 지방세법개정안 국회 본회의를 통과했다. 이미 1%를 가산하여 자진납부한 경우에는 경정청구를 통해 환급도 가능하다. 끝으로 이 같은 정부의 노력이 빛을 발해 국민들 사이에서 주택거래가 활성화되어서 경제활동 흐름에 긍정적인 영향을 미쳤으면 한다.