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[김광석의 아는 것이 돈이다] 한강변 新 랜드마크 ‘반포주공1단지’ 투자 전략은
   
 

반포지구는 압구정지구와 함께 지난 1980년대 강남 개발 당시 조성된 대규모 아파트촌으로 반포지구의 중심시설 및 학교용지 등에 대한 개발이 가시화되면서 관심이 쏠리고 있다.

래미안퍼스티지‧반포자이 입주 이후 강남권 집값 1번지로 떠오른 서울 서초구 반포동 일대 재건축에 속도가 붙고 있다. 주공1단지 1‧2‧4주구가 조합을 설립하고 사업의 닻을 올렸으며 3주구 역시 안전진단 통과 11년 만에 정식 조합을 설립하고 연말까지 인가를 받아 재건축 사업에 본격 나설 예정이다. 또 경부고속도로 서편에 위치한 구반포 일대 나머지 재건축 추진단지도 잰걸음을 재촉하고 있다.

반포동 재건축 단지는 한강변을 따라 이어지는 반포주공 1단지와 한신 아파트 재건축 단지들로 개발 40년째를 맞아 재건축이 속속 진행 중이다.

그중 가장 주목받는 단지 중 하나는 구반포 재건축 단지의 맏형 격인 ‘반포주공1단지’다. 반포주공1단지는 내년 사업시행계획을 수립하고 오는 2019년 입주를 목표로 하고 있다. 이 아파트는 30평형대로, 평수가 크지 않고 대지지분이 많아, 추가 분담금 없이 아파트를 무상으로 분양받을 수 있다.

이 외에도 반포동의 학군과 쾌적한 주거환경은 반포지구의 최고의 장점이다. 최고 부촌으로 떠오른 ‘반포 래미안 퍼스티지’(반포 주공2단지)와 ‘반포 자이’(반포 주공3단지)와 인접해 있으면서도 한강은 오히려 더 가깝다.

반포주공1단지는 서울시 서초구 반포동 757 일대에 있다. 지난 1973년 12월에 입주가 이뤄졌으며, 5층 규모의 아파트 98개동 3590가구가 들어서 있다. 면적형 별로는 △74㎡(이하 전용면적 기준) 1490가구 △84㎡ 1320가구 △107㎡ 720가구 △196㎡ 60가구로 이뤄져 있다.

이 아파트는 단지 규모가 너무 커 1·2·4주구와 3주구를 분리해 재건축 사업을 벌이고 있다. 재건축이 완료될 경우 주공1단지 1~4주구는 약 8000가구가 들어서는 미니신도시급 주거단지로 탈바꿈하게 된다.

반포주공1단지는 지난해 9월 1‧2‧4주구가 조합설립 인가를 받은 데 이어 3주구도 연내 조합설립 인가를 받을 계획이다. 3주구는 한강변에 자리 잡은 주공1단지 3590가구 중 1490가구 규모로 전용 72㎡ 단일 평형으로 구성돼 있다.

역세권+한강 조망+학군, ‘3박자’ 모두 갖춰

반포주공1단지의 최대 장점은 무엇보다 입지다. 단지 입구에서 횡단보도 하나만 건너면 지하철 9호선 구반포역이다. 대중교통뿐만 아니라 자가용 이용도 편리하다. 인접한 신반포로를 통하면 잠원‧신사‧압구정동 일대로, 이수교차로를 이용하면 방배‧동작‧사당동 일대로 진입이 용이하다. 동작대교를 통하면 강북 용산 등지로 접근이 수월해 서울에서도 사통팔달의 요지로 꼽힌다.

한강 조망권도 빼놓을 수 없는 장점이다. 지난해 서초구에서 분양된 ‘아크로 리버파크’는 3.3㎡당 평균 3800만원 분양가에도 1순위에서 청약이 끝났다. 서초구가 갖는 상징적 입지조건과 한강 조망권이라는 장점이 부합된 결과다.

반포주공1단지의 예상 최고 층수는 ‘아크로 리버파크’와 동일한 38층이 예상된다. 현재 반포1·2·4주구 재건축 서울시에 특별건축구역지정을 요청해 최고 45층 건립을 기대하고 있다. 교육 여건도 우수하다. 단지 인근에 서래‧잠원‧계성초등학교, 반포‧신반포중학교, 세화‧세화여자고등학교 등이 있어 자녀를 둔 학부모들에게 인기가 높다.

반포주공 1단지는 주로 72㎡ 이상 중대형으로 구성돼 있고 대지지분이 전용면적을 뛰어넘을 정도로 높은 편이라 재건축 사업성이 높다. 대지지분이란 아파트 전체의 대지면적을 가구 수로 나눈 것으로 대지지분이 높을수록 재건축 이후 받는 집의 규모도 커진다. 33평을 가지고 있는 조합원의 경우 재건축이 완료되면 33평 1채와 25평 1채를 분양받을 수 있다.

일반적으로 같은 면적형 아파트는 동일한 대지지분을 갖지만 반포주공1단지는 동일한 주택형이라 할지라도 대지지분이 저마다 다르다. 동마다 필지가 나눠져 있기 때문인데 105㎡형의 대지지분은 85~110㎡까지 다양하다. 때문에 대지지분에 따른 이해관계가 다양하다는 점을 염두에 두어야 한다.

재건축 시 한강변 랜드마크로 우뚝

지난 2014년 1월 이후 반포주공1단지 재건축 아파트는 꾸준히 상승하는 모습이다. 지난 1월까지 105㎡는 16억3500만원(KB부동산시세 일반평균가)인 반면 2월 2.26 부동산 대책 발표 직후 17억3000만원까지 상승했다. 그 후 4월 정부가 임대차선진화방안을 마련한다는 대책을 내놓은 후 17억7500만원까지 상승하던 아파트 시세는 현재 다소 보합세(保合勢)를 보인다.

중요한 것은 앞으로의 모습이다. 현재 2009년 입주한 ‘반포 래미안 퍼스트지’나 ‘반포 자이’가 가격의 중심에 있지만 1단지의 재건축사업 후에는 ‘래미안 퍼스티지’와 ‘반포 자이’를 뛰어넘는 강남권 최고의 랜드마크가 될 가능성이 높다.

이들 단지보다 한강과 더 가까운 점 등 주거 쾌적성이 높아 재건축 이후 가치 상승 가능성이 크기 때문이다. 또 단지 규모도 반포 내 지역 중 가장 클 뿐 아니라 거래금액도 가장 비싸다. 최근 KB국민은행이 조사한 서초지역 ㎡당 가격이 가장 비싼 아파트로 주공1단지가 뽑혔다. ㎡당 1588만원으로 3.3㎡로 환산하면 5250만원에 달한다.

재건축 지연 가능성 ‘리스크’ 존재

하지만 강남 재건축 투자에도 리스크는 존재한다. 이제 재건축 사업을 위한 첫 단추를 끼운 것인 만큼 앞으로도 재건축 절차를 단계적으로 밟아가야 해 변수는 많다.

현재 계획에 따르면 오는 2016년부터 이주가 시작된다. 이주 시작 후 재건축 공사 기간을 모두 포함하면 통상적으로 약 2년 이상이 소요된다. 입주 시기는 이르면 오는 2018~2019년으로 예상된다. 만약 재건축 조합의 불화 등으로 인해 순조롭게 절차가 진행되지 않을 경우 일정은 더 늦어질 수 있다. 그 기간 동안 지불해야 할 기회비용이 훨씬 더 커지게 된다.

또한 강남권에는 여전히 대기수요가 많기 때문에 추가 상승 여력은 남아있지만 호재들이 이미 가격에 반영된 만큼 당분간 약보합세를 유지할 것으로 예산된다.

따라서 강남 재건축 아파트에 투자하려면 단기적 시세 차익보다는 장기적 관점에서 접근할 필요가 있다. 과거에는 짧은 기간에 집값이 급등해서 강남 재건축 아파트를 단기 투자처로 생각하는 경향이 강했지만 지금은 상황이 다르다. 특히 최근 몇몇 단지가 사업 속도를 내고는 있지만 대부분 입주까지 짧게는 2~3년, 길게는 5년 이상 걸리기 때문에 과도한 금융 차입을 통해 매입하는 것은 위험부담이 크다.

김광석 리얼투데이 센터장  |  ks@realtoday.co.kr  |  승인 2015.06.05  10:22:09
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