한국은행이 지난 12일 기준금리를 종전 연 2.00%에서 1.75%로 내렸다. 지난해 8월과 10월에 기준금리를 0.25% 포인트씩 내린 데 이어 다시 5개월 만에 0.25% 포인트 또 내린 것이다. 

1%대의 초저금리 시대 개막으로 수익형 부동산의 대표격인 상가나 오피스텔의 인기가 더욱 높아질 것 전망이다. 수익형 부동산은 지역에 따라 차이가 있지만 평균 5~7%  정도 수익이 나기 때문이다. 

주택 소유주 입장에서는 은행의 금리가 떨어지니 전세를 월세로 돌리거나 마땅한 투자처를 찾아 나서는 것이 훨씬 유리하다. 낮은 은행 금리보다 '남는 장사'인 수익형 부동산이 매력적으로 다가오는 이유다.

앞서 임대차시장은 지난해부터 시작된 은행의 저금리 기조가 최근까지 이어지면서 전세 부족현상 분위기가 심화되고 있는 모습이다. 이에 따라 전세를 찾다 포기한 수요자들은 울며 겨자 먹기식으로 집을 구매했고,  전세 공급에 비해 수요가 많아지니 전셋값 폭등을 피할 수 없었다. 최근에는 서울 강동구와 성북구 등의 아파트 단지에서 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 90%까지 치솟기도 했다.

이와 같이 '미친 전세값'으로 표현되는 상황이 수개월 째 지속되는 상황에서 한국은행의 1%대의 금리인하 결정은 은행 자금 이탈에 기름을 부은 격이다. 이 중에서도 임차인에게 매달 임대료를 받아 투자수익률을 챙길 수 있는 수익형 부동산 시장에 돈이 몰려, 주택시장에서 차지하는 수익형 부동산 투자규모는 더욱 커질 것으로 예상된다.

대표적 수익형 부동산, 상가•오피스텔 시장 '들썩'

수익형 부동산 중 투자자들이 관심 갖는 분야는 단연 상가 시장이다. 부동산업계에 따르면 지난해 10월 경기도 화성시 동탄2신도시에 선보인 ‘반도유보라 아이비파크4.0’ 단지 내 상가인 ‘카림 애비뉴 동탄’은 계약 시작 불과 10여일 만에 100% 완판됐다. 같은 시기에 분양한 ‘동탄2신도시 반도유보라 아이비파크4.0’ 아파트도 11.5대1의 청약경쟁률을 기록하며, 계약 4일 만에 완판되는 기염을 토했다.

이뿐만이 아니다. 지난해 11월에 공급한 ‘위례자이’ 단지 내 상가도 완판을 눈앞에 두고 있다. 대우건설이 광명역세권개발지구에 공급한 ‘광명역 푸르지오’ 단지 내 상가도 단기간에 모두 팔려나갔다.  

올해 오피스텔 흥행 소식도 빼놓을 수 없다. 특히 경기도 용인시 ‘기흥역 지웰 푸르지오’ 오피스텔은 지난 9~10일 청약 접수를 실시한 결과 총 162실 모집에 3630건 몰리며 평균 22.4 대 1의 높은 경쟁률을 기록하기도 했다. 광교신도시 '힐스테이트 광교' 주거복합단지 내 오피스텔은 지난달 172실 모집에 7만2639명이 신청해 2012년 오피스텔 청약 경쟁률 공개 이후 최고 경쟁률(422대 1) 기록을 세웠다.

부동산114에 따르면 이달 분양하는 주거복합단지 내 오피스텔은 지난달 27일 오픈 물량을 포함해 총 4곳이다. 특히 대형 건설사 브랜드에 등 배후 수요와 유동인구 풍부한 주거복합단지 내 ‘알짜지역’ 물량이 많아 수요자의 관심은 지속되고 있다.

창업부동산정보원 권강수 이사는 "최근 주택시장의 추세가 수익형 부동산으로 완전히 옮겨 간 것 같다"며 "금리가 낮아지니 앞으로도 부동산 자금이 수익형시장으로 몰릴 것 같다"고 말했다.

향후 주목받을 수익형 부동산, 지식산업센터 혹은 다가구 주택?

오피스텔과 상가의 인기가 높아지고 있어 공급우려에 대한 목소리도 나온다. 공급이 많아지면 가격이 내리는 것은 당연한 일이고, 투자자들은 다른 형태의 수익형 부동산에도 눈길을 보내고 있는 상황이다.

리얼투데이 김지연 연구원은 "지역별로 편차가 클 것으로 보이지만 앞으로 주목받은 수익형 부동산 상품은 지식산업센터일 것”이라며 “현재는 개인이 투자가 불가능하지만 개인사업자가 늘어나고 있고, 현재 묶여있는 규제가 풀릴 가능성이 높아서 인기가 상승할 것"이라고 말했다.

김 연구원은 "지식산업센터는 분양가도 오피스에 비해 저렴하고 여건도 향상되고 있다"고 말했다.

부동산114자료에 따르면 서울 도심권역 오피스 임대료는 2010년 12월 3.3㎡당 7만6150원이었으나 2014년 12월에는 8만4599만원까지 올랐다. 평균 330㎡의 사무실을 임대한다고 봤을때 보증금, 관리비 등을 제외하고도 매달 8백만원 상당의 임대료를 내야 한다.

반면 서울권역 지식산업센터의 분양가는 3.3㎡당 890만원대 수준이다. 지방자치단체별로 지원규모는 다르지만 입주 지원 정책자금 대출도 가능하다. 서울 기준으로 분양가의 70%까지 4%내외 변동금리로 지원해주기 때문에 초기자금만 어느 정도 확보되면 사옥을 마련할 수 있다.

이에 지식산업센터로 업무 터전을 옮기는 중소기업이 늘고 있다는 것이 업계의 설명이다. 서울 도심의 오피스 임대료는 꾸준히 올라가고 있는데 비해 지식산업센터는 저렴한 분양가로 사옥을 마련할 수 있기 때문이다. 더불어 지식산업센터에 대한 임대사업이 가능해짐에 따라 투자 상품으로 인기를 끌고 있는 것이다.

그러나 창업부동산정보원 권강수 이사는 지식산업센터에 대해 "일반인들도 분양받을 수 있는 법이 작년에 통과가 안됐다"며 "자유롭게 규제가 풀린다면 괜찮겠지만 현재로서는 잘 알 수 없다"고 말했다.

권 이사는 "수익형 부동산에는 상가가 대표적이며, 오피스텔은 과잉공급이 우려되고, 도시형 생활주택은 주차문제 때문에 많이 약화되고 있다"고 말했다.

이어 "분양형 호텔과 게스트 하우스가 형태가 나왔지만 이것 역시 최근에 공급이 많아졌다"며 "최근에는 다가구 주택이나 다세대 주택에 투자자들이 관심을 갖고 있는 것으로 보인다"고 말했다.

수익형부동산 투자 시 공실과 수요 등 꼼꼼히 따져봐야

오피스텔과 상가 투자시 가장 생각해봐야 하는 것은 수익률이다. 수익률은 직접 운영하는 형태이던 임대를 놓는 형태이던 상가 이용률에 따라 결정되므로 오피스텔 상주인구 규모 및 유동인구 증가요소가 충분히 있는지 살펴봐야 한다.

창업부동산정보원 권 이사는 " 임대수익보장제라고 해서 입주 부담은 물론 입주부터 안정적인 임대수익을 기대할 수 있는 제도가 있지만, 투자 시 수익률을 20% 이상 높게 잡는 것은 자칫 위험에 빠질 수 있다"고 조언했다.

이어 "오피스텔은 공급이 많아 수익률이 7~8%에서 5~7%대로 떨어졌다"며 "역세권은 제외지만 공실률이 생길 위험이 있다"고 덧붙였다.

이에 수익형부동산을 선택하기 전에는 충분한 검토가 요구된다. 입지, 교통, 주변환경, 배후수요, 유동인구 등을 꼼꼼하게 따져보고 결정하는 것이 좋다. 수익률을 믿고 맹목적으로 투자했다가는 낭패 보기 쉽다. 또 향후 금리가 올랐을 경우도 대비해야 한다.

리얼투데이 김지연 연구원은 "전반적으로 임대사업 각광으로 지역별로 쏠림현상이 앞으로 지속될 가능성이 높다"며 "공실과 수요등을 꼼꼼히 따져보고 수익률이 높은 지역을 선별 투자하는 것이 중요하다"고 말했다.