여백
> ER EDU > 칼럼
[윤재호의 부동산경매 길라잡이] 경매 매각서류에서 돈 되는 정보 얻는 법
   
 

경기 불황으로 경매에 부쳐지는 부동산이 늘어나는 것은 그만큼 수요자의 선택폭이 넓어지는 것을 의미한다. 경기 호황기에는 1회 유찰 후 거의 낙찰되던 주택과 상가들이 요즘은 한두 번 더 유찰과정을 거쳐 낙찰된다. 이 때문에 권리가 복잡하게 얽혀 있는 물건의 낙찰가율은 점점 낮아지는 경향이 있다. 소유자가 점유하거나 빈집 상태의 경매와 같이 권리·물건상 ‘깨끗한 물건’이 상대적으로 늘어나고 있다.

경매에 부쳐지는 부동산이 늘수록 우량 매물의 공급이 늘어나 경매 투자의 수익률이 높은 편이다. 여러 번 유찰된 물건을 값싸게 사는 좋은 기회이기도 하지만, 풍부한 경매 물량 속에서 다양하고 우량한 물건이 다량 경매에 부쳐지기 때문이다. 경매 투자는 안전하고 깨끗한 물건을 잡을 때는 큰 수익을 기대하기 어렵지만 외견상 복잡한 물건 속에서 돈 되는 우량 물건들이 숨어있기 마련이다.

돈 되는 경매물건을 고를 때는 미리 부동산의 가치를 파악해 싸게 낙찰받는 방법을 강구해야 한다. 물건의 가치를 파악하려면 기본적인 서류 검토를 통해 돈 되는 물건을 찾아내고 현장 파악을 통해 최종 확인해야 한다. 다만, 물건마다 현장답사를 하려면 시간과 경비가 만만치 않으므로 미리 서류검토를 통해 다양한 물건을 선별하는 게 유리하다. 우량 물건 정보는 매각 서류의 검토를 통해 미리 수익성을 판단하는 것이 실속 있는 경매 투자법이다.

경매를 통해 값싸게 낙찰받기 위해서는 입찰 전 수익률을 검토한 후 충분한 수익이 예상될 때 입찰해야 한다. 매각에 부쳐진 경매물건의 서류나 자료, 입찰 전 탐문을 통해 입찰 경쟁이 심하지 않을 것으로 예상되고, 저평가된 경매물건, 낙찰 후 추가비용이 들어가지 않고 쉽게 권리를 이전받을 수 있는 물건을 고르는 게 관건이다. 난이도가 있는 소위 하자 물건을 저가에 매입해 정상화한 후 매각하면 그만큼 수익률을 높일 수 있다.

경매 입찰에 따르는 기본 자료에는 ▲등기부등본 ▲감정평가서 ▲매각물건명세서 ▲현황조사서가 있다. 이를 일컬어 ‘경매의 4종 세트’라고 하는데, 경매 입찰에 가장 필요한 매각서류들이다. 이 자료들을 바탕으로 경매 입찰에 있어 투자 가부를 결정한다. 유찰이 잦아 아무리 최저가가 싸도 등기부 상 또는 세입자의 보증금을 인수해야 한다면 경매 투자는 실패할 수밖에 없다. 위험한 경매물건인 데다 추가비용도 물어줘야 한다.

등기부등본은 경매에서 가장 기본적인 검토 서류로 설정 내용만 잘 살펴도 여러 가지 숨겨진 정보들을 확인할 수 있다. 통상 등기부는 시간순으로 가장 먼저 설정된 권리인 ‘말소기준등기’를 찾고, 기준권리 전후의 등기를 살펴 인수와 말소의 기준으로 삼는 중요한 서류이다. 기본적인 확인 내용 외에도 그 설정의 순위가 권리, 채권액 등을 살펴보면 경매 부동산에서 수익성 여부를 체크할 수 있다.

등기부등본은 부동산의 이력서나 마찬가지다. 부동산에 설정된 권리, 변동내용이 기재돼 있으므로 행간을 잘 살피면 투자책을 찾을 수 있다. 경매물건의 경우 부동산의 가치보다 현저하게 낮은 담보권이 설정됐다면 중개업소에 값싸게 급매물로 나와 있을 가능성이 높다. 시세보다 턱없이 적은 저당권 설정 시 소유자가 급매물로 처분하려는 의사가 강하다. 또 경매 진행 중간에 취하·취소돼 닭 쫓던 개 지붕 쳐다보는 격으로 바뀌는 경우도 많다.

감정평가서는 꼼꼼히 살필수록 유리하다. 경매가격 산정의 기초자료인 데다 감정 시점에 따라 가격이 제각각이다. 시세보다 낮게 감정된 물건의 경우 유찰횟수가 적어도 큰 차익을 거둘 수 있다. 저평가된 물건은 시세보다 저가에 낙찰받을 가능성이 크다. 감정서는 입찰자의 이해를 도울 수 있도록 감정가 산출 근거와 가격에 관한 의견, 내부구조, 사진 등을 첨부한다. 감정서는 부동산의 가치를 산정하는 경매의 중요한 필수 서류이다.

매각물건명세서와 현황조사서는 임대차 현황을 체크하고 수익성을 판단하는 자료이다. 매각물건명세서에서는 임대차 내용과 함께 낙찰자가 인수해야 할 권리를 확인한다. 현황조사서는 부동산의 현황과 임대차계약 내용이 기재돼 있다. 임차인의 보증금이 많은 부동산이면 임대 시 투자금액 회수율이 높다. 경매에 부쳐진 부동산은 임차인이 임대료, 계약기간 등을 신고하게 돼 있다. 이 권리를 확인함으로써 임대수익률을 가늠할 수 있다.

매각 서류에서 돈 되는 ‘정보’를 캐라

경매입찰에서 돈 되는 정보를 얻으려면 미리 서류부터 살피는 것이 기본이다. 법원 매각공고 및 대법원 경매정보, 사설 경매정보 등을 이용해 입찰 물건을 탐색하는 것이 중요하다. 관할 법원이나 여러 채널을 통해 경매사건 입찰에 대한 정확한 매물정보부터 알아내고 최근 거래시세와 매각가, 매각경쟁률을 사전에 체크해봐야 한다. 또 특별매각 내용과 물건의 변동내역 등을 충분히 숙지하는 것 역시 탐색과정에서 중요한 부분이다.

대법원 법원경매정보(www.courtauction.go.kr)에는 법원 경매에 부쳐진 개별물건에 대한 정보 외에도 다양한 매각통계 등을 소개한다. 연도별 경매물건의 법원별, 지역별, 용도별 매각가율에 대한 통계를 데이터로 정리해 입찰 예정자에게 제공한다. 경매 매각통계는 입찰자가 어느 정도의 가격을 써서 낙찰받을 수 있는 지 여부와 함께 최근 낙찰통계를 통해 입찰장의 분위기를 파악할 수 있는 통계로 활용하기에 적당하다.

특히 해당 법원 물건용도별로 경매건수와 매각건수, 매각가율을 공개해 경매 투자자에게 예상 낙찰가 하한선의 경계를 제공한다. 입찰 전에 낙찰가격의 예상치와 경매에 부쳐지는 물량의 추이를 체크할 수 있어 입찰가를 산정하는 데 도움이 된다. 매각률은 경매건수 대비 매각건수로 경매 물량의 수급과 인기도를 알 수 있다. 매각가율은 감정가 대비 매각가의 비율로 매각가율이 높을수록 경매시장의 수익률을 예측할 수 있는 지표이다.

법원경매정보의 지도 검색을 통해서 관심지역 인근에 경매진행 중인 사건을 검색하고 유사 매물 정보를 얻을 수 있다. 지역별로 입찰 물건목록과 금액대를 정리해 향후 입찰예정일을 알아내는 자료로 활용할 만하다. 경매의 예상배당표는 임차인 등 당사자들이 얼마를 배당받는지를 예상해 명도비용을 산정할 수 있다. 물건송달 내역 정보는 이해당사자 간의 항고 여부를 체크해 경매사건의 지연 또는 경매 취소 여부를 체크하는 중요한 자료이다.

인근 매각물건 사례는 관심을 갖고 있는 유사 경매물건에 몇 명의 경쟁자들이 입찰에 참여해 어느 정도의 금액에 낙찰됐는지를 확인할 수 있으며, 얼마 정도를 써야 낙찰받을 수 있는지를 가늠할 수 있다. 매각 사례는 3~6개월과 1년 단위까지 물건 수와 평균 감정가, 매각가와 유찰횟수를 확인할 수 있다. 매각 사례를 통해 실제 간접 낙찰경험을 할 수 있어 수익률 예측과 낙찰 후 활용 가능성을 따져볼 수 있어 유용하다.

입찰 전 인터넷 자료를 통해 수익률 예측은 훨씬 쉬워졌다. 현장을 가보지 않고 매각 서류만으로 수익률을 검토할 수 있기 때문에 충분한 시간을 할애해 유용한 자료들을 검토하는 것이 좋다. 최근 시세를 파악하려면 국토교통부 실거래가시스템을 통해 매매가를 알아낼 수 있다. 또 경매정보 사이트의 현장조사보고서나 소상공인진흥원의 상권분석프로그램을 활용해 분석해보면 경매의 수익률을 극대화하기에 유리하다.

경매투자에서 수익을 높이려면 경매 매각서류 외에도 경매정보 수집을 다양화하고 투자자 본인의 실력과 경험을 바탕으로 미리 수익을 확보한 후 입찰하는 전략이 필요하다. 경매정보는 여러 루트를 통해 다양화하면 잘못된 경매정보나 오류, 탈자 정보를 바르게 습득할 수 있어 크로스체크가 반드시 필요하다. 법원에서 제공하는 매각서류나 대법원 경매정보의 경우 수시로 권리와 물건에 대한 정보가 바뀔 수 있기 때문에 입찰 전 수익에 영향을 미치는 각종 자료를 입찰 전 미리 체크해 보는 것이 좋다.

윤재호 metrocst@hanmail.net

한국통신(KT) 리치앤조이중개(주) 대표, 스피드뱅크 투자자문센터장, 경기대 서비스경영대학원 경매과정 교수, 광운대 경영대학원 강의교수, 현 메트로컨설팅(주) 대표

윤재호 대표  |  metrocst@hanmail.net  |  승인 2015.03.06  09:00:03
윤재호 대표의 다른기사 보기

[태그]

#

[관련기사]

이 기사에 대한 댓글 이야기 (0)
자동등록방지용 코드를 입력하세요!   
확인
- 200자까지 쓰실 수 있습니다. (현재 0 byte / 최대 400byte)
- 욕설등 인신공격성 글은 삭제 합니다. [운영원칙]
이 기사에 대한 댓글 이야기 (0)
SPONSORED
여백
여백
전문가 칼럼
동영상
PREV NEXT
여백
포토뉴스
여백