최근 수익형부동산에 대한 우려의 목소리가 높다. 지난 몇 년간 공급이 급격히 늘면서 수익률 하락 및 공실에 대한 부담이 커지고 있기 때문이다.
하지만 업계에선 주택시장의 침체, 베이비 붐 세대의 은퇴, 2.5%대 저금리, 1~2인 가구 증가 등 수익형부동산의 관심을 견인하는 요소들은 여전히 유효하다고 입을 모은다. 특히 금융상품이나 주식과 비교해 상대적으로 안정적으로 수익을 확보할 수 있다는 점도 수익형부동산의 큰 장점이다.
최근 목돈을 굴리는데 은행 예금 외에는 관심 없던 베이비 붐 세대 사이에서 수익형부동산이 새로운 대안으로 떠오르는 이유는 예금으로는 물가 대비 수익을 기대하기가 어려운 상황도 한 몫했다.
수익형부동산은 은행 이자보다 수익이 좋고 잘만 고르면 매달 고정적으로 안정된 임대수익을 거둘 수 있기 때문에 실수요자는 물론이고 노후를 준비해야 하는 투자자들이 수익형부동산 투자 대열에 합류해 그야말로 옥석을 가리는 지혜가 필요하다는 것이 전문가들의 지적이다.
권강수 한국창업부동산정보원 이사는 “지금처럼 경기가 불확실한 경우에는 투자 리스크를 줄이는 것이 중요하다”며, “그동안 공급이 적은 수도권지역이라도 공공기관·기업이전이나 산업단지 인근 개발호재가 많은 수혜 지역을 중심으로 투자하는 것도 방법”이라고 말했다.
1억~5억의 투자금액을 기준으로 투자자들이 선호하는 대표 알짜배기 수익형부동산인 오피스텔, 상가, 지식산업센터에 대한 장단점들을 알아보도록 하자.
◆오피스텔(실투자금액: 수천만원~1억)
오피스텔은 주택처럼 수도권 주요지역에서 매년 신규분양이 이어져 비교선택이 용이하고 역세권, 주거지역, 사무실 밀집지역 등 각 지역에 골고루 분포돼 있어 선택의 폭이 넓은 편이다.
수익형부동산의 블루칩으로 꼽히며 승승장구하던 오피스텔 인기는 정부가 2.26 주택 임대시장 선진화 방안 발표를 기점으로 투자선호도가 떨어지는 분위기다. 동시에 오피스텔이 공급 과잉으로 수익률이 지지부진한 것도 인기가 시들해진 원인이다.
하지만 입지, 교통 좋고 인구유입 등 겹 호재가 있는 지역의 수익형부동산은 오피스텔, 상가를 막론하고 임대수요가 풍부하기 때문에 선진화방안에 관계없이 여전히 관심지역으로 떠오르고 있다.
오피스텔 투자에서 가장 따져봐야 할 부분은 ‘임대 수요’다. 입지가 뛰어나 시세가 올랐다 할지라도 임대수요를 갖추지 못해 공실률이 높아지게 되면 수익률이 떨어지게 되고 그로 인해 오피스텔로서의 가치가 떨어진다. 따라서 입지와 임대수익률에 투자의 초점을 맞추는 동시에 수익률을 높일 수 있는 방법을 꼼꼼하게 따져볼 필요가 있다.
청약경쟁률이 높은 오피스텔 상가를 노리는 것도 중요하다. 상가 수요가 늘면 권리금이나 임대료가 계속 오르는 추세지만 임차인을 구하지 못하면 ‘말짱 도루묵’이 될 가능성이 높기 때문이다.
청약경쟁률이 높았던 오피스텔 상가는 투자 실패 확률을 줄일 수 있고 안정적인 임대수익이 가능하다. 따라서 오피스텔에 처음 투자한다면 일명 ‘알짜 상가’라고 불리는 높은 청약경쟁률을 기록하는 오피스텔 상가를 주목하는 게 좋다.
◆상가(실투자금액: 3억~5억)
상가는 오피스텔과 다르게 임대차시장 선진화 방안에 큰 영향이 없어서 공급이 위축됐던 일부 상가지역은 침체기를 겪다가 최근 분위기가 달라지고 있다.
아파트나 오피스텔에 비해 비교적 실투자금이 높기 때문에 본인의 자금여력에 맞는 투자가 이뤄져야 하며, 단기적인 수익에 초점을 맞추기 보다는 여러 가지 사항을 감안해 장기적인 안목으로 접근해야 한다.
상가의 형태는 가로로 길게 뻗어 있는 상가일수록 좋은데 상가의 앞면이 길고 뒤는 좁아야 한다. 상가의 앞면이 좁고 안쪽이 긴 상가는 평수가 커도 죽은 면적이 많기 때문이다. 상가로의 접근성과 가시성도 따져봐야 한다.
점포로의 접근성이 어렵거나 가시성이 떨어지면 매출에 상당한 타격을 입게 돼 지하층이나 내부 깊숙하게 위치한 상가는 피하는 것이 좋다.
스트리트형 상가처럼 외부인도 쉽게 이용할 수 있도록 배치된 상가가 임차인을 구하기 쉽다. 단지내 상가의 경우 중대형 아파트 보다는 상가 이용 비중이 높은 중소형 아파트의 단지 내 상가가 투자 가치가 높다.
최근 인기가 높은 선임대 상가의 경우 임차인과의 계약이 분양 전부터 확정돼 있어 공실 발생에 대한 우려가 없는 것이 장점이지만 경기침체 장기화로 폐업이 빈번하게 일어나 장점이 희석되는 경우가 적지 않다.
아울러 선임대, 확정수익을 보장한다는 분양업체의 설명은 무조건 신뢰해서는 안 된다. 간혹 임대차 계약이 확정되지 않은 상황에서 '입점 유력' 등의 문구로 투자자를 현혹시키는 경우가 있으니 확실히 알아보고 투자하는 것이 중요하다.
◆지식산업센터(실투자금액: 3억~4억)
최근 지식산업센터 임대규제가 완화되면서 지식산업센터가 새로운 투자처로 급부상하고 있다. 때문에 기업들의 사업장 및 투자처로 각광을 받고 있는 지식산업센터(아파트형공장) 시장이 점점 규모가 커지고 있는 분위기다.
지식산업센터는 상가·오피스텔과 같은 수익형부동산보다는 투자자들에게 많이 알려진 상품은 아니지만 기존 오피스 보다 관리비가 저렴하고 최근 저금리기조로 인해 분양 시 이자비용이 비교적 저렴해 당분간 기업과 투자자의 지식산업센터로의 이전현상은 꾸준히 이뤄질 전망이다.
단, 투자시 유의할 점이 있다. 지식산업센터는 임대사업 목적이 아닌 시세차익 목적으로 분양받는 것은 지양해야한다. 2014년부터 2016년 12월 31일까지 취득세 및 재산세 감면 폭이 기존보다 낮아져 취득세는 기존 75%에서 50%로 재산세는 50%에서 37.5%로 감면이 축소됐다.
권강수 창업부동산연구원 이사는 “지난해 감면안을 생각하고 분양을 받았다 생각치도 못한 취득세를 납부할 수 있으니 시세차익보다는 임대사업 목적으로 분양받는 것이 유리하다”고 전했다.
