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[윤재호의 부동산경매 길라잡이] 경매 부동산 ‘반값’ 낙찰에 도전하기

부동산 경매 시 반값 낙찰은 경매 투자자들의 꿈이다. 그렇다면 실제 경매를 통해 부동산을 반값에 낙찰받을 수 있을까? 경매 전문가들은 부동산거품이 꺼지는 시점에 경매를 이용하면 얼마든지 50%대 낙찰이 가능하다고 전한다. 특히 요즘 같은 불황기는 원하는 부동산을 값싸게 손에 쥘 수 있는 최적의 타이밍이다. 부동산 경매 도전에 앞서 치밀한 투자전략을 세워 ‘반값 낙찰’에 도전해보자.

   
 

일반적으로 감정가의 반값에 경매에 부쳐지면 수요자들은 경매물건에 의심을 품기 마련이다. 혹시 권리상·물건상 하자가 있는 건 아닌지 낙찰 후 인수해야 할 권리 여부를 따지게 된다. 실제 감정가에서 여러 번 유찰해 반값까지 떨어진 경매물건에는 치명적인 함정이 숨어 있기도 하지만 반값 경매물건 10건 중 절반 정도는 아무 하자가 없는 안전한 물건들이다. 반값에 낙찰이 가능한 이유는 입찰 물량이 늘고 경매 실수요자들이 줄었기 때문이다.

경기침체로 빚을 내 부동산을 산 개인들의 가계부실로 인해 경매로 내몰리는 부동산이 늘어난 결과다. 부동산 경기가 어려울수록 경매 물량이 늘고 입찰 경쟁자 수도 줄어든다. 경매 시 물건은 많고 참여자 수가 적어야 원하는 물건을 싼값에 손에 쥘 확률이 높다. 공급량이 많고 경쟁자가 적은 게 가장 이상적인 경매 투자환경이다. 지난해 전국 경매 평균 낙찰가율은 78%에서 올해 낙찰가율은 75%대로 완만한 하락세를 유지하고 있다.

반값 경매가 가능한 이유는 바로 경매의 저감률 때문이다. 경매는 한 번 유찰할 때마다 20%씩 가격이 떨어진다. 경매에 부쳐졌지만 입찰에 참여하는 사람이 없으면 ‘유찰’ 과정을 밟는다. 유찰의 경우 다음 차수에 입찰할 때 종전 가격에서 20% 깎인 금액이 최저경매가가 된다. 따라서 100%에서 시작된 경매가격은 1회 유찰할 때마다 80%→64%→51%로 저감된다. 유찰횟수의 제한이 없어 3회 유찰하면 최저 매각가는 반값으로 떨어진다.

최근 경매시장에 나오는 3회 이상 유찰 물건은 20% 안팎이다. 입찰일에 100여 건이 경매에 부쳐지면 20여 건은 감정가의 반값에 입찰에 부쳐진다는 얘기다. 20%의 반값 경매 중에 10% 정도는 권리상, 물건상 하자가 있고, 나머지는 낙찰 후 별 이상이 없는 일반 물건들이다. 3회 이상 유찰돼 경매시장에 나오는 물건들은 아파트와 연립, 다세대 등 주택과 함께 근린상가, 공장, 토지와 같이 비인기 종목들도 포함돼 입찰이 진행된다.

지난달 입찰에 부쳐졌던 은평구 불광동 서강아파트 202㎡는 감정가 8억원에서 4회 유찰해 3억2768만원까지 떨어졌다가 입찰일에 2명이 경쟁을 벌여 3억6600만원(낙찰가율 46%)에 낙찰됐다. 이런 반값 낙찰은 어느 입찰 현장에서나 흔히 볼 수 있는 사례다.

경험 많은 경매 투자자들은 반값 낙찰사례가 늘어나는 때를 적당한 투자 타이밍으로 잡는다. 아파트와 같은 인기종목의 낙찰가율이 떨어지면 비인기종목은 더 많은 차익을 거둘 수 있는 절호의 기회로 여긴다. 유찰이 잦은 매물 중 복잡한 물건만 골라 세밀하게 분석한 후에 반값 이하 수준에 거머쥘 물건을 찾아 나선다. 3회 이상 유찰이 잦은 특수 물건은 일반 투자자들이 입찰을 기피하는 물건이라 고수들에게는 좋은 먹잇감이 된다.

유찰이 잦은 경매물건 중에는 권리상 안전한 매물도 상당수 입찰에 부쳐진다. 하지만 복잡한 권리관계가 얽혀 있어 해법이 필요한 물건들이 더 많다. 유치권이나 법정지상권 등 입찰 전에 세밀하게 조사해야 할 것들이다. 초보자들은 입찰 엄두가 나지 않는 고난도 물건에 집중적으로 입찰해 수익을 얻는 게 고수들만의 투자 노하우다. 기피 물건의 해결방법이나 조사능력이 생겼을 때 입찰하면 반값 이하에 낙찰받을 수 있는 기회는 더 많아진다.

유찰이 잦은 종목을 고르면 초저가 낙찰이 가능하다. 3회 이상 유찰된 종목은 대부분 입찰자들이 기피하는 종목들이다. 즉 대형아파트나 근린상가, 공장, 토지, 테마형 부동산 등이다. 이들 종목은 유찰이 잦아 감정가의 반값까지 떨어진 매물이 많다.

‘반값 아파트’로 경매에 나오는 매물로는 주상복합, 역세권 대형, 버블세븐 지역, 입주물량이 많은 신도시, 대단지 내 대형아파트, 공급물량 많은 대규모 미분양단지 등이다. 최근 들어 소형을 선호하는 경향 때문에 매물로 나온 대형아파트의 낙찰가격이 곤두박질치고 있어 실수요자는 물론 투자자들의 ‘먹잇감’이 되고 있다. 135㎡ 초과 대형 아파트를 구입하려면 경매시장에 나온 물건을 찾는 것이 훨씬 실속 있는 선택이다.

근린상가 경매는 전체 입찰 물건의 절반에 가까운 매물이 감정가의 절반 이하의 가격에 낙찰된다. 경기침체와 함께 공급이 많은 지역 내 근린상가는 경매 물량이 풍부한 데다 입찰경쟁이 낮아 감정가의 반값 이하에 낙찰되는 건수가 꾸준히 증가하고 있다. 특히 상가 영업환경이 떨어지는 수도권 중심상가와 택지지구 내 근린상가, 역세권 테마상가의 경우 낙찰가율 30% 이하의 초저가 낙찰사례도 종종 있다.

반값 낙찰을 위해서는 입찰 전 치밀한 투자전략이 필요하다. 유찰 횟수를 따져 반값 낙찰이 가능한 지역과 물건을 미리 골라야 하는 건 기본이다. 반값 경매를 위해서는 여러 번 유찰된 매물을 골라야 한다. 최소 3회 이상 유찰해 감정가의 50%대 매물을 골라야 한다. 여러 번 유찰된 물건은 경매 투자자들의 관심이 높아 50%대에 낙찰받기가 쉽지 않지만 꾸준히 입찰하면 반값 낙찰이 가능한 게 3회 유찰 물건이다.

유찰 시 저감률이 높은 지역 물건을 고르는 것도 한 방법이다. 통상 1회 유찰 시 20%씩 가격이 깎이는 것이 통례다. 하지만 1회 유찰 저감률이 30%씩 되는 법원의 매물은 두 번만 유찰해도 반값으로 경매가 시작된다. 저감률은 각 법원이 자율적으로 정하게 돼 있어 2회 유찰 상태에서 낙찰받으면 반값부터 입찰이 시작된다. 수도권의 경우 인천·부천·고양지원, 지방의 경우 대전·대구·제주법원 등의 1회 유찰 시 저감률이 30%다.

경매 물량이 늘고 입찰경쟁이 높지 않은 지역은 반값 낙찰이 가능한 물량이 넉넉한 편이다. 역세권 개발계획이 취소된 곳이나 부동산의 수요가 한정적이지만 공급이 풍부한 지역의 경우 낙찰가율은 50~60%대로 저조하다. 특히 거래규제가 많은 곳, 미분양 물량이 많아 할인 분양하는 수도권, 대형주택 공급이 많은 중소도시, 고가 낙찰이 많았던 지역은 반값 경매물량이 풍부해 투자자들이 적극적으로 공략할 만하다.

단, 반값 경매물건 사냥에 나설 때 철저한 권리분석은 기본이다. 3회 유찰해 외견상 싼 가격만 보고 낙찰했다가 계약금만 날리는 일이 자주 생긴다. 선순위 임차인의 보증금을 확인하지 않고 응찰해 입찰보증금을 날리거나 유치권 등 권리분석의 함정에 빠지는 경우는 가장 흔한 실수다. 유찰이 잦으면 권리관계에 문제가 있을 수 있는 만큼 법원에 비치된 매각서류를 꼼꼼히 읽어 임차인의 대항력, 유치권 등을 정확히 파악해야 손해를 피할 수 있다.

정확한 시세파악도 중요한 체크포인트다. 경매의 특성상 감정가가 공시되지만 감정가는 기준가격에 불과하다. 부동산가격 하락기에는 감정가의 반값이 아닌 일반 거래가격의 50%여야만 진정한 반값에 부동산을 매입하는 것이다. 감정가와 현재 시세 사이에 큰 차이가 나는 경우가 많기 때문에 입찰 전 물건소재지의 중개업소 몇 군데에 들러 정확하게 파악한 시세를 기준으로 적정 낙찰가를 산출해야 한다.

윤재호 metrocst@hanmail.net

한국통신(KT) 리치앤조이중개(주) 대표, 스피드뱅크 투자자문센터장, 경기대 서비스경영대학원 경매과정 교수, 광운대 경영대학원 강의교수, 현 메트로컨설팅(주) 대표

 

윤재호 대표  |  metrocst@hanmail.net  |  승인 2014.08.06  14:10:18
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