주택연금 노후 길라잡이로 나섰다

주택을 담보로 매달 일정액을 연금 형식으로 받는 주택연금(역모기지) 상품에 대한 관심이 높아지고 있다. 주택금융공사에 따르면 가입건수는 올해 7월 기준으로 지난해 동월 대비 60.4% 늘었고 2007년 출시 이후 7월 현재 누적가입자 수만 1만5000명을 넘었다. 주택연금은 무엇보다 자기 집에 그대로 살면서 매달 연금을 받을 수 있다는 점에서, 집은 있지만 매달 일정한 소득이 없는 은퇴자들에게 각광받고 있다.

은퇴 후 40년…

100세 시대를 맞는 베이비붐 세대의 고민이다. 우리나라 회사원들은 55세에 퇴직을 가장 많이 한다. 그러나 50대들은 자녀 교육비 등 빠듯한 살림과 집이나 땅 같은 부동산 편중의 재산 형성으로 노후 준비는 제대로 못했다.

그렇다고 자식이 부모의 노후를 책임져 줄 상황도 아닌데 앞으로 노후 대비는 어떻게 해야 할까. 자식에게 손 벌리지 않고 갖고 있는 집을 담보로 평생 생활비를 받는 주택연금이 노년기 ‘재테크’ 수단으로 급부상하고 있다.

‘집 테크’가 중요

무엇보다도 집에 대한 생각을 바꿔야 한다. 부동산 거품이 꺼지면서 집으로 노후대책을 하겠다는 베이붐 세대의 계획은 빗나갔다. 우선 집을 줄여야 한다. 그뿐만 아니라 주택을 어떻게든 이용해서 유동화시켜 연금 성격으로 만들어놓아야 한다. 집값 하락도 문제지만 주택은 필요할 때 조금씩 떼어내 팔 수 없다. 담보로 돈을 빌리면 되지만 이자도 만만치 않고 수입이 줄어든 나이에서는 그 돈을 못 갚기 쉽다.

이럴 때 주택연금은 훌륭한 대안이 될 수 있다. 주택연금은 집을 담보로 사망 시까지 매월 일정액을 연금방식으로 받는 정부보증 역모기지론이다. 평생 거주를 보장받으면서 연금도 평생 보장받는 유일한 연금제도다. 집은 있으나 은퇴 후 소득이 부족한 고령자의 노후 대비책으로 주택연금을 활용해봄 직하다.

이미 주택연금 가입 추세가 이어지고 있다. 집값이 더 떨어지기 전에 들어두려는 사람들이 많고 노후소득 창출에 주택연금만 한 것이 없다는 인식 때문이다. 주택금융공사에 따르면 올해 7월 주택연금에 새로 가입한 사람은 478명이며 전년 같은 기간에 비해 60.4% 증가했고 출시 6년 만인 지난달에는 가입자 수가 1만5344명을 돌파했다. 주택연금 평균 가입연령은 72.3세, 주택 가격은 2억8000만원, 월수령액은 103만원인 것으로 나타났다.

또 비교적 나이가 적은 60대의 주택연금 가입이 크게 늘어나는 추세다. 주택연금 가입자의 평균연령은 2011년 73세, 2012년 72세, 올해 6월 71세로 점점 낮아지고 있으며, 60대 가입자는 2011년에 30.6%에 불과했으나 올해 6월에는 40% 가까이 크게 증가했다. 주택금융공사 주택연금부 관계자는 “지난 6월 사전가입 주택연금이 출시된 데다 가입연령 요건이 주택소유자 기준 60세로 완화됨에 따라 평균 가입연령은 더욱 낮아질 것으로 예상된다”고 말했다.

지급방식 다양해 은퇴준비에 적격

본인과 배우자가 60세 이상이고 시가 9억원 이하의 1주택만 보유하고 있으면 가입이 가능했던 주택연금. 올 8월부터는 주택연금 가입이 한층 쉬워졌다. 부부 중 주택 소유자가 만 60세 이상이면 주택연금에 가입할 수 있게 됐다. 부부 공동명의 주택인 경우 연장자가 만 60세 이상이면 가입할 수 있다. 현재 만 60세인 1주택자가 시가 5억원의 주택을 맡기면 정액형(월지급금이 평생 동일한 방식) 기준으로 사망 때까지 매달 115만원을 받게 된다. 가입할 때 나이가 많을수록 수령액은 더 늘어난다. 국가가 보증하기 때문에 연금 지급이 중단될 위험도 없다.

연금을 지급받는 방식도 다양하다. 자녀 교육이나 결혼비용 등을 고려해 일정 금액까지는 수시로 인출할 수 있도록 해놓고 나머지 부분만 나눠 받는 ‘종신혼합방식’도 가능하다. 물가가 오를 것에 대비해 시간이 흐를수록 연금수령액을 늘어나게 할 수도 있고, 반대로 점점 더 적게 받도록 조정할 수도 있다.

최근 집값 하락이 이어지자 주택연금에 가입하려는 사람이 늘고 있다. 이는 가입자에게 유리하게 정해진 연금 상환 방식 때문이다. 일단 주택연금에 가입하면 현재 시점의 주택 시가에 따라 연금수령액이 결정된다. 계약 뒤에 주택 가격이 오르거나 떨어지더라도 수령액이 바뀌지 않는다. 따라서 집값이 더 떨어질 것이라고 생각하는 사람이라면 하루라도 빨리 가입하는 게 연금을 조금이라도 더 탈 수 있는 방법이다.

만약 집값이 폭락해 주택을 처분한 금액으로 연금수령액을 충당할 수 없게 되더라도 주택금융공사가 자녀 또는 상속인에게 부족분을 청구하지 않는다. 반대로 주택 가격이 올라 주택을 처분한 돈이 남으면 이것은 상속인에게 돌려준다. 결국 가입자는 집값 하락에 따른 위험은 지지 않으면서 가격 상승으로 인한 이익은 그대로 가져가는 셈이다.

주택금융공사는 지난 6월부터 내집빈곤층(하우스푸어)을 위한 사전가입 주택연금 제도도 운영하고 있다. 사전가입 주택연금은 부부 모두 50세 이상이고 6억원 이하의 1주택자가 일시인출금을 연금지급한도의 100%까지 사용해 기존 주택담보대출을 상환한 후 그 집에서 평생 거주할 수 있도록 한 제도다. 이 제도는 2014년 5월 31일까지 한시적으로 시행된다. 주택금융공사는 “인구 고령화가 급속하게 진행되는 데다 베이비붐 세대의 은퇴도 본격화되고 있어 주택연금에 대한 수요는 더욱 늘어날 것”이라고 내다봤다.

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주택연금 이용 조건

◆가입 요건

-연령: 주택소유자(공동소유자 중 연장자) 기준 만 60세 이상

-주택보유: 부부 기준으로 1주택만을 소유하고 실제 거주

-대상주택: 시가 9억원을 넘지 않는 주택 및 지방자치단체에 신고된 노인복지주택(실버주택)

◆연금지급 방식

-종신형: 목돈 없이 월지급금으로만 평생 지급받는 방식

-종신혼합형: 질병이나 사고 등에 대비해 목돈을 인출할 수 있는 한도를 설정하고 나머지를 월지급금으로 평생 지급받는 방식. 따라서 월지급금이 종신형보다 적어지게 됨

◆연금지급 유형

-정액형: 월지급금이 평생 동안 동일

-정률 감소형: 월지급금이 매년 3%씩 감소(초기에 많이 받는 방식)

-정률 증가형: 월지급금이 매년 3%씩 증가(나중에 많이 받는 방식)

-전후후박형: 월지급금이 가입 초기 10년간 많이 지급되다가 11년째부터 초반 월지급금의 70%만 지급

◆연금지급액

-연령: 부부의 연령 중 적은 나이 기준

-주택가격: 시가 반영(한국감정원 인터넷 시세→국민은행 인터넷 시세→국토교통부 주택공시가격→한국감정원 감정평가가격순으로 평가)

◆연금지급 종료 사유

-사망, 채무인수 불이행, 장기 미거주, 추가 근저당설정 불이행, 소유권 상실 등

◆상환방법 및 금액

-가입자가 언제든 직접 연금지급총액의 전부 또는 일부를 상환할 수 있음

-부부 모두 사망 시 상속인 등에 의한 상환이 없으면 주택을 처분한 금액으로 상환할 수 있음