올 초 정부가 지역 균형발전의 일환으로 그린벨트 규제를 대폭 완화하자 부동산업계가 술렁이고 있다. 그린벨트 내 보유 토지의 용도변경이 쉬워짐에 따라 지역경제가 활성화되고, 이에 따라 부동산 가격도 올라갈 것이라는 기대 때문이다.

미사리 카페촌으로 유명한 경기도 하남시 조정경기장 주변은 예전부터 수려한 풍경으로 인기가 많은 지역이다. 그러나 토지거래는 활발하지 않다. 왜 그럴까? 한강이 흐르고 산세가 좋아 전원주택을 지으면 딱 좋을 땅들이 많아 보이지만 이곳에는 전원주택이 많이 눈에 띄지 않는다. 오히려 전원주택의 메카는 양평과 가평이다. 경기도 하남시의 경우 지역의 95%가 그린벨트, 즉 개발행위제한구역으로 건물을 짓는 건축행위가 금지돼 있다. 그래서 서울과 가깝고 풍경이 수려하지만 그린벨트로 묶여 있는 땅이기에 쓸모없는 땅으로 여겨져 거래가 한산한 것이다.

이번에는 그린벨트 이야기를 해보려고 한다. 그린벨트(Green Belt), 개발제한구역으로 묶이면 건축물의 신축, 증축, 용도변경, 토지의 형질변경, 토지의 분할 등이 제한을 받는다. 그렇다면 그린벨트는 언제부터 시행됐고 누가 지정했을까?

◆그린벨트의 역사

그린벨트의 역사를 살펴보면 1971년 박정희 대통령이 과밀도시의 방지, 도시 주변의 자연환경보전, 도시민을 위한 레크리에이션 용지 확보, 도시 대기오염 예방, 상수원보호, 국가안보 등을 위해서 지정했다. 서울 종로구 세종로 사거리에서 반경 15km 라인을 따라 폭 2~10km 구간이 ‘영구녹지대’로 지정됐다. 이후 모두 8차례에 걸쳐 서울을 비롯한 부산, 대구, 광주 등에 이어 1977년 4월 마지막으로 지정된 전남 여수시 일대까지 전국적으로 총 5379㎢가 그린벨트로 묶였다. 이때 지정된 그린벨트는 전 국토의 5.4%나 되는 엄청난 땅이었으니 실로 엄청나다고 할 수밖에 없겠다. 그린벨트가 좋은 목적으로 지정됐지만 문제는 그린벨트로 지정된 지역의 80%가 사유지였으며, 또한 이미 시가지나 취락지역으로 사용돼 자연환경보전과는 동떨어진 지역까지 설정돼 사유재산권 침해 논란을 일으켰다.

◆과거 정부의 그린벨트 관리

박정희 대통령은 그린벨트 관리규정을 처음 결재할 때부터 “건설부 장관이 개정할 수 있되 개정 시에는 반드시 대통령의 결재를 득할 것”이라고 써 놓아 사실상 대통령 결재 없이는 불가능하게 해놓았다. 그린벨트 내 군부대 초소의 기왓장 몇 개를 바꾸는 것까지 건설부의 사전허락을 받도록 했다. 그린벨트를 잘못 관리한 공무원은 가차 없이 징계를 받았다. 1972년부터 1979년까지 무려 2526명의 공직자가 관리 부실로 파면, 감봉, 견책, 직위해제 등의 징계를 받았다. 이 때문에 그린벨트는 박 대통령 생존 시 단 한 번의 구역변경 없이 철저하게 그리고 강압적으로 관리됐다.

박 대통령 서거 이후 사유재산 침해로 주민들의 불만이 많다는 점을 노려 대통령선거, 지방선거를 치를 때마다 그린벨트를 조정한다는 말이 나오게 되었다. 노태우 정권 때 개발제한구역 내 공공건물 및 체육시설 설치, 건축물의 신축, 증축을 일부 허용하는 등 규제를 완화했고, 그린벨트 해제 공약을 들고 나선 김대중 정부 때 그린벨트 내 근린시설 신축 허용, 춘천, 청주, 제주 등 7개 중소도시권역은 그린벨트를 전면 해제했다. 수도권과 부산, 대구 등 나머지 7개 대도시권역도 부분 해제해주었다. 노무현 정권 때는 녹지축 유지에 꼭 필요한 곳은 정부가 매수할 수 있도록 ‘그린벨트 토지협의매수제도’를 시행해 정부가 토지를 직접 사들였으며 이명박 정부는 ‘반값 아파트’ 공약을 시행하기 위해 그린벨트를 해제해 보금자리주택을 건설했다.

박근혜 대통령은 ‘줄푸세(세금 줄이고, 규제는 풀고, 법을 바로 세운다)’라는 공약을 가지고 대통령에 당선됐다. 현재 박근혜 대통령 아래 그린벨트는 김대중 정권 이후 14년 만에 그린벨트 지역을 대상으로 환경영향평가를 실시하고 있어 그린벨트 지역의 규제완화와 대규모 해제가 예상되고 있다.

그린벨트 환경영향평가는 그린벨트를 표고, 경사도, 식물상, 농업적성도, 임업적성도, 수질 등 6개 항목을 평가해 5등급으로 분류한다. 환경보존가치가 낮은 3~5등급을 그린벨트에서 해제하는데, 김대중 정부 당시에는 그린벨트 전체면적의 24%인 1292㎢가 해제됐다. 이 때문에 이번 그린벨트 환경평가 역시 그린벨트 해제를 위한 사전작업이라는 것이 시장 안팎의 분석이다.

◆그린벨트 투자 전망은

그린벨트 환경영향평가가 올해 9월까지 진행되기 때문에 10월이 되면 환경영향평가 결과를 발표하게 되는데 이때 3~5등급을 받는 토지는 해제대상 1순위이므로 투자를 노려보면 좋겠다.

그린벨트는 인근지역과 입지나 기타요건이 비슷해도 비그린벨트 지역과 시세를 비교하면 1/2가격에 시세가 형성돼 있으므로 대도시권역의 도시지역 그린벨트가 유망한 투자처로 보인다.

또한 오랫동안 그린벨트로 묶여 있다가 해제된 지역도 눈여겨볼 만하다. 그동안 그린벨트 해제지역 중 집단취락지는 해제 후에도 대부분 주거지역으로 묶여 있어 상업시설이 들어올 수 없었지만 정부는 2014년 3월 그린벨트 해제지역 활성화 방안을 통해 도심인근지역과 개발수요가 있는 지역은 준주거지역이나 준공업지역, 근린상업지역으로 용도변경이 가능하도록 허용해주었다. 이렇게 되면 그린벨트 해제지역에 경기도 여주 명품 아울렛 같은 쇼핑시설이 들어설 수 있고 대형병원과 호텔, 공장들이 들어올 수 있다. 특히 서울과 가깝고 그린벨트 해제지역이 많은 경기도 구리, 하남, 남양주, 김포시 등이 유망한 투자처로 떠오르고 있다.

그린벨트 해제예상지역과 해제된 지역에 투자하기 어렵다면 그린벨트 토지는 사지 말아야 할까? 정부는 지난 4월부터 그린벨트 지정 당시 대지에서 다른 지목으로 변경된 경우 2015년 12월 31일까지 한시적으로 주택, 근린생활시설이 건축이 가능하도록 규제를 완화하고 있다.

따라서 현재는 논, 밭으로 이용하고 있는 그린벨트 내 땅이라고 할지라도 과거에 대지였던 토지였다면 얼마든지 주택 및 근린생활시설로 건축할 수 있어 투자 대비 큰 수익률을 올릴 수 있다.

그린벨트는 더는 쓸모없는 천덕꾸러기 신세가 아니다. 잘만 선별하면 얼마든지 진흙 속에 빛나는 진주가 될 수 있다. 정부의 그린벨트 관련 정책을 보면 그린벨트 규제완화정책이 계속적으로 이어지고 있어 그 어느 때보다 그린벨트 투자가 좋은 시점이라고 감히 말하고 싶다. 남들보다 앞서가고 싶다면, 토지를 통해 돈을 벌고 싶다면 그린벨트 땅을 잘 살펴보자.

강산 coolsani@naver.com

강산 아스타엠피엘(주) 투자이사는 건국대학교 부동산학과를 졸업하고 KB금융그룹 부동산금융팀에서 실무를 쌓았다. 현재 네이버에서 ‘땅머슴’이라는 닉네임의 파워블로거로 활동하며, 투자자들에게 노른자위가 될 토지를 추천하고 있다.