윤재호 메트로컨설팅 대표경매에 대해 잘못 알려진 고정관념 때문에 투자를 포기하는 사람들이 의외로 많다. 적은 돈으로 내 집을 마련하려는 실수요자나 여윳돈을 가지고 시골에 있는 자그마한 주택을 사고자 하는 소시민이라면 경매를 통한 재테크에 적극 나서면 어떨까? 아직도 경매에 대한 안 좋은 인식을 가지고 있다면 이 글을 읽고 열린 마음으로 바뀌길 바란다.
남의 눈물이 밴 부동산?
경매에 부쳐진 주택이나 상가는 망한 재산 중에 하나이기 때문에 전 주인의 눈물이 밴 부동산이라고 생각하는 사람들이 많다. 그래서 경매로 산 집에는 직접 거주하지 않는다고 알려졌다. 그러나 남의 불행을 이용해 싸게 사는 것이 아니라 채권자(경매 부친 사람)의 채권을 용이하고, 채무자의 채무변제를 도와주는 행위다. 빚이 많아 경매에 부쳐진 주택은 부동산시장에 내놓아도 잘 팔리지 않는다. 경매에 부쳐진 부동산을 산다는 것은 빚진 사람의 신용회복을 도와주고 경제에 이바지하는 현명한 결정인 셈이다.
주택 가격 하락기에는 경매가 불리한가?
부동산 값이 내려가는 때에 나온 경매 부동산은 법원에서 매긴 감정가가 높아 경매를 통하더라도 비싸게 산다고 생각한다. 감정가가 높으니 당연히 실제 낙찰가도 높을 것이라 판단하기 때문이다. 그러나 오히려 가격 하락기에 나온 부동산이 더 싸게 살 수 있는 게 요즘 경매시장이다. 예전과 달리 요즘에는 부동산 시세나 실거래가가 인터넷과 중개업소에 투명하게 공개되기 때문에 시세보다 저렴할 때만 입찰하는 관행이 있어서다.
권리분석은 어렵다?
‘권리분석’이란 부동산이 지니고 있는 권리를 얻는 원인을 파악하는 과정이다. 누구나 집을 살 때 토지와 건물의 등기부등본을 열람하고 토지이용계획 확인원을 떼보는 것과 같이 기본적 상식과 관심만 있다면 권리분석 과정이 어려운 게 아니다. 전문가만 할 수 있다고 생각하는 잘 못 알려진 오류에서 어렵다고 생각하는 것이다. 경매시장에 나온 부동산 중 권리분석이 어려운 매물은 10% 미만이라고 보면 된다. 까다로운 법적 적용이 필요한 부동산은 피하면 된다.
브로커나 조직(?)이 개입된 매물이 많다?
실무에 종사하다 보면 경매물건에 혹시 무서운(?) 사람들이 개입되어 나중에 낙찰받았을 때 문제가 되지 않을까 염려하는 사람들이 의의로 많다. 그러나 경매에 부쳐진 부동산일수록 전 주인(채무자)이 자포자기해 새롭게 낙찰받은 사람에게 쉽게 넘겨주는 부동산이 거의 태반이다. 폭력과 불법이 난무하던 시대와는 딴판이므로 걱정하지 않아도 된다. 간혹 이사비와 입주지연 때문에 채무자와 분쟁이 발생하는 경우는 있어도 경매물건 하나 때문에 브로커가 개입하거나 조직의 목표물이 되는 경우는 단연코 없다.
경매로 사면 무조건 싸게 살 수 있다?
경매로 부동산을 사면 종목에 따라 다르지만 통상 적게는 10%에서 많게는 반값에 살 수 있다는 것은 누구나 아는 사실이다. 부동산의 ‘떨이시장’ ‘도매시장’이란 것쯤은 요즘 투자자들이 다 안다. 1회 유찰시 20~30%씩 금액이 떨어지는 저감률 때문에 많이 유찰될수록 낮은 값에 낙찰받는다. 그러나 우리가 아는 사실과 달리 오히려 시세보다 높게 낙찰받는 경우도 적지 않다. 이는 감정평가액을 시세로 믿고 1회 유찰 시 가격을 높이 써서 낙찰받기 때문이다. 뻥튀기 감정을 믿고 입찰하면 일반매물보다 비싸게 살 수 있는 게 경매다.
경락잔금 전액을 내 돈으로 일시에 납부해야 한다?
통상 경매에서 최고가매수인(낙찰)으로 정해지면 잔금은 매각허가결정이 확정된 날로부터 1개월 이내에 납부해야 하는 것이 원칙이다. 만약 납부기한 내에 납부하지 못할 사정이 있다면 다음번 경매기일 3일 전까지 정해진 이자와 함께 잔금을 납부하면 유효한 낙찰로 인정한다. 즉, 경매도 잔금 납부의 여유기간이 있다. 만약 잔금 낼 돈이 부족하다면 금융권의 ‘경락잔금 대출제도’를 이용하면 된다.
낙찰 부동산을 단기매매하면 세금추적 당한다?
경매로 샀다가 바로 팔면 양도세 문제와 세금추적 때문에 걱정하는 투자자들이 많다. 경매는 일반매매와 달리 낙찰가가 공개적으로 노출되기 때문에 경락받은 부동산을 1년 이내에 되팔면 단기매매에 따라 투기꾼으로 몰릴까봐 걱정한다. 게다가 재테크 목적으로 1년 내에 몇 차례 낙찰받으면 혹시 부동산투기꾼으로 몰리는 것으로 아닌가 생각한다. 그러나 부동산을 경락받아 1년 안에 되팔게 되면 양도세 부담이 무거울 뿐이지 투기꾼으로 몰리지는 않는다.