(사진: 이코노믹리뷰 박재성 기자)부동산 경매가 과거에서부터 현재까지 끊임없이 주목받고 있는 이유는 간단하다. 부동산 투자에서 성공을 담보하는 가장 중요한 출발점은 바로 저렴한 가격에 부동산을 구입하는 것이기 때문이다. 이를 위한 가장 효율적인 방법이 부동산 경매다. 하지만 무턱대고 덤볐다간 오히려 낭패를 보기 십상이다. 따라서 성공적인 경매 투자를 위해서는 경매 참여에 앞서 부동산 경매의 성공사례와 실패사례를 꼼꼼히 살펴보는 것도 좋은 방법이다.
<성공사례>
◆호재지역 인근 경매토지에 입찰해 ‘이삭줍기’
충남 서산에 사는 자영업자 박모 씨. 충청권 개발에 따른 호재에 자신감을 얻어 경매를 통해 서산 외곽의 농지(전) 992㎡를 낙찰 받았다. 지역 내 호재를 감안해 첫 입찰에서 감정가(3200만원)보다 약간 더 써내 단독으로 입찰해 낙찰받았다.
경매 낙찰 후 1년이 지난 요즘 인근 중개업자들로부터 수차례 8천만원 넘게 되팔아주겠다는 연락을 받고 있다. 투자시기가 적절하고 운이 따라주기는 했지만 지역사정에 정통한 데다 개별 부동산의 가치를 알고 과감하게 투자에 나선 것이 성공 비결이었다.
◆재개발지역 내 소형 지하 다세대로 ‘대박’
서울 월계동에 사는 보험회사 영업사원 김모 씨는 동작구 흑석동의 40㎡ 지하 다세대를 감정가의 90%인 3800만원에 낙찰받았다. 지하 다세대는 경매시장에서 가장 인기 없는 물건이지만 김씨는 부지런히 발품을 팔아 한 해에 수천 만원의 고정적인 시세차익을 올리고 있다.
재개발지역 내 소형 다세대주택이나 임대가 수준이 높은 지역 내 소형 다세대주택만 골라 입찰하고, 호재가 있다면 감정가의 90%로 다소 높은 값에 낙찰받는 게 김 씨의 주 전략이다.
◆비인기지역만 골라 저가 입찰해 짭짤한 ‘시세차익’
경기 부천에 사는 이모 씨는 비인기지역만 골라 입찰해 시세의 반값에 낙찰받은 후 시세보다 저렴하게 되파는 급매로 빠지는 기법으로 적은 돈을 굴리는 소액재테크에 재미를 붙였다.
인천의 20평형대 다세대를 반값에 낙찰받아 급매물로 되팔고, 일산 외곽에서 상가의 일부 층을 다세대로 개조한 오피스텔 매물을 감정가의 60%에 낙찰받아 1년간 세를 주다가 되팔아 종잣돈으로 샐러리맨의 1년치 연봉을 거뜬히 벌고 있다. 이 씨의 경매공략법의 핵심은 남들이 투자를 기피하는 비인기 외곽지역 내 소형매물을 값싸게 낙찰받는 대신 환금성을 고려해 급매가격으로 되파는 것이다.
<실패사례>
◆시세파악 잘못해 높은 값에 ‘땅’ 낙찰
경기 의정부에 사는 박모 씨는 대학교 부설 경매교육과정을 이수해 경매 이론의 기초를 닦았다. 그는 경매를 통해 파주에 있는 감정가 4200만원의 임야를 무려 2000만원 높이 써내 낙찰받았다. 이는 입찰 전 달랑 인터넷정보업체의 매물란에 나온 유사매물의 호가를 기준으로 낙찰가격을 정했기 때문이다. 결국 그는 입찰보증금 1200만원(보증금 20%의 재경매물건)을 포기하고 경매시장을 떠났다.
◆입찰 전 현장 방문 없이 명도에 문제 있는 주택을 낙찰
서울 잠실동에 거주하는 부동산중개업자 구모 씨. 실무경험이 많지 않은 중개사자격증 취득 2년 차의 40대 초반의 K대 법학과 출신 인텔리중개업자이다. 중개업과 함께 본인이 직접 소액 재테크에 나서려고 경매물건에 관심을 기울이던 중 상계동에 있는 허름한 소형 주택을 감정가의 73%인 4500만원에 낙찰받았다. 잔금을 내고 소유권 등기까지 마친 상태에서 명도 때문에 주택을 방문해보니 80대 병약한 노인 혼자만 거주하고 있다. 혼자 외로이 사는 노인에게 내가 경매로 샀으니 집을 비워달라고 하기엔 가슴이 아파 등기를 마치고 1년이 지난 지금까지 노인이 무상으로 거주하게 배려하고 있다.
◆선순위 세입자 있는 아파트 값싸게(?) 낙찰
경기 의정부에 사는 김모 씨는 공기업을 명예퇴직하고 경매투자에 본격적으로 뛰어들기 위해 경매투자 이론서 한권을 읽고 투자에 감(感)을 잡고 바로 경매투자에 나섰다. 포천시 W아파트 82㎡를 감정가(8500만원)의 55%인 5510만원에 낙찰받는데 성공했다. 문제는 낙찰 후 배당요구하지 않은 선순위세입자가 버티고 있어 김 씨는 세입자의 전세금 3000만원을 물어줘야 하는 딱한 사정에 빠졌다. 결국 인수해야 할 전세금을 감안하면 값싸게 사기는커녕 시세보다 오히려 비싸게 산 격이다.