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[부동산+/윤재호의 경매 길라잡이] 경매로부터 내 재산 지키는 방법확정일자 등 우월적 권리 확보하라

재테크 수단으로 경매투자를 시작한 사람들은 높은 시세차익으로 금세 떼부자가 될 것처럼 기대하지만 현실은 손해를 보는 경우가 훨씬 많다. 부동산은 금액이 큰 자산이기 때문에 '지키는' 투자법을 미리 터득해둬야 한다. 올바른 부동산 경매 방법을 통해 부동산 투자 손실을 최소화할 수 있는 방안을 모색해보자.

경매를 통해 부동산을 값싸게 마련하는 것 못지않게 경매투자의 상식을 알아두면 내 재산을 지키고 안전하게 자산을 관리하는 데 큰 도움이 된다. 경매는 투자수단이기 이전에 기본적으로 알아둬야 할 생활상식이다. 경매 부동산은 채권회수의 최후 수단일 뿐 아니라 소유한 부동산을 합법적으로 지키기 위한 최소한의 지식이다. 몇 가지 핵심적인 경매 과정을 숙지해두면 합법적으로 내 재산을 지키는 경매 재테크로 활용이 가능하다.

경매 상식을 알아두면 내 재산 지키기의 기본기를 터득하는 셈이다. 살던 집이 경매에 붙여지거나 담보·채무관계에서 설정한 부동산에서 채권을 강제로 회수하는 경우처럼 소극적인 경매 상식도 투자 손실을 최소화하는 유용한 자산관리 방식이다. 부동산은 금액이 큰 자산이기 때문에 ‘지키는’ 투자법을 미리 터득해둬야 한다. 경매는 최소한 본인의 재산을 지키는 데 좋은 방패로 활용할 수 있는 유용한 수단인 셈이다.

빚 많은 주택을 선택한 탓에 살던 집이 경매 처분되면 빈털터리로 길가에 내몰릴 수 있다. 집주인이 대출금을 갚지 못해 경매에 붙여지면 최소 수천만원의 보증금을 날리는 경우는 다반사다. 임대차계약을 체결할 때부터 미리 경매나 공매가 진행될지를 염두에 두고 위험관리에 나서야 한다. 집 없는 설움 못지않게 ‘깡통전세’ 때문에 세입자들의 속이 시커멓게 타들어가는 경우가 늘고 있어서다.

보증금 지키려면 전입신고부터 해야

임대차계약 전에 미리 보증금을 지킬 수 있는지 살펴봐야 한다. 계약 전 등기부에 근저당과 가압류가 먼저 설정돼 있는 주택에 세든 임차인은 대항력이 없어 경매 과정에서 보증금 전액을 날릴 수 있다. 등기부상 깨끗한 상태라면 가장 먼저 관할 주민센터에서 전입신고부터 마쳐야 한다. 전입신고 다음 날부터 ‘대항력’이 발생한다. 등기부상 설정 여부를 확인하지 않고 계약했다간 임차인은 전 재산과 같은 보증금을 날리는 경제적 손실을 입을 수 있다.

살던 주택이 경매에 붙여졌다는 통고를 받을 경우 우선적으로 경매 법원에 배당요구를 해둘 필요가 있다. 법원 명령에 따라 배당요구 마감 날짜 전에 배당요구를 하면 세입자의 권리로 낙찰대금에서 순위에 따라 배당을 받게 된다. 권리에 따라 일정 금액을 최우선으로 배당받을 수 있고 전액을 돌려받을 수도 있다. 통상 배당요구 종기일은 경매 진행 초기이기 때문에 5~6개월의 여유시간이 있어 경매 상황별로 대처할 시간을 갖게 된다.

이해관계 얽혔을 경우 우선매수제 활용

임차하고 있는 부동산이 경매에 붙여진 경우 세입자가 직접 낙찰하고자 하면 시세보다 저렴하게 낙찰받아 보증금과 재산 지키기에 나설 수 있다. 임차인의 대항력과 배당 여부, 보증금 손실액, 배당 순위에 따라 직접 낙찰받고 그 차액을 납부한다. 낙찰 후 배당받을 금액이 있다면 상계 신청에 의해 대금을 납부하면 된다. 자신이 살고  있는 주택을 취득하면 이사 가지 않아도 되므로 명도에 문제가 없고, 중개수수료를 부담할 필요도 없어 이점이 많다.

이해관계가 얽힌 부동산이 경매에 붙여진 경우 권리자 중 한 사람이 경매에 참여해 남보다 우선해 낙찰받을 수 있는 권리가 ‘우선매수’ 제도다. ‘공유자 우선매수’는 지분 일부의 권리를 소유한 경우 공유자에게 우선 매수할 권리가 주어지고 국민주택기금의 지원을 받은 ‘부도 임대주택’의 임차인도 우선 매수할 수 있다. 또 ‘경매 신청 채권자’ 중 무잉여의 경우 비용을 변제하고도 남는 가격이 있으면 그 채권자에게 우선매수를 허용할 수 있다.

부동산에 투자하거나 임대차계약을 체결할 때 경매에 붙여질 것을 예상해 미리 우월적 권리를 확보할 수 있는지 체크해야 한다. 시세보다 턱없이 싸고 조건이 좋은 임대 부동산이라도 임차인으로서 대항력이 없거나 배당 순위가 밀리면 보증금 전액을 경매로 잃을 수 있다. 특히 부동산의 가치보다 현저하게 낮은 보증금으로 서둘러 임대차계약을 치를 때는 방어적 차원에서 경매 상식을 체크해보는 것이 경매 시 피해를 줄이는 최선의 방법이다.

윤재호 metrocst@hanmail.net

한국통신(KT) 리치앤조이중개(주) 대표, 스피드뱅크 투자자문센터장, 경기대 서비스경영대학원 경매과정 교수, 광운대 경영대학원 강의교수, 현 메트로컨설팅(주) 대표

윤재호 대표  |  metrocst@hanmail.net  |  승인 2014.04.09  09:45:27
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