제주 함덕 라마다 투시도

대표적 수익형 부동산인 오피스텔과 도시형 생활주택이 공급 과잉 탓에 수익률 하락이 지속되고 있는 가운데 투자자들이 새로운 투자처인 분양형 호텔로 눈길을 돌리고 있다. 하지만 최근 터무니없는 조건을 내세워 투자자를 현혹하는 분양형 호텔 상품도 나오고 있어 꼼꼼히 따져보고 투자해야 한다고 전문가들은 강조한다.

■분양형 호텔, 차세대 수익형 부동산으로 급부상

대표적인 수익형 부동산인 오피스텔이 공급 과잉으로 몸살을 앓으면서 분양형 호텔이 차세대 투자 대안으로 떠오르고 있다. 분양형 호텔이란 사업 착공과 함께 일반 투자자를 모아 호텔 객실을 아파트처럼 분양하는 호텔을 말한다.

오피스텔이나 도시형 생활주택처럼 공실 걱정, 세입자 걱정, 부동산 중개수수료 걱정 없이 호텔 운영사가 운영해 호텔 전체의 수익금을 배분해주기 때문에 안정적인 수익률을 보장받을 수 있다는 장점이 있다.

여기에 지난해까지는 업무시설인 오피스텔로 허가를 받은 뒤 숙박시설로 용도를 전환하는 방식이 대부분이었다면 올해부터는 호텔로 허가받은 곳이 더 많아진 것이 달라진 점이다.

특히 2012년 공중위생관리법 개정으로 생활형 숙박업이 가능해져 이미 지어졌거나 공사 중인 오피스텔, 서비스드 레지던스의 경우에도 일정한 요건을 충족하면 숙박형 시설로 전환할 수 있게 되면서 분양 시장에서 분양형 호텔의 비중이 날로 늘어나는 추세다.

더구나 제주도 지역은 관광객이 폭발적으로 급증하고 있는 반면 숙박업소 부족난은 갈수록 심화되고 있어 제주 지역 분양형 호텔이 높은 객실 가동률을 기반으로 투자자들의 이목을 집중시키고 있다.

제주특별자치도에 따르면, 2010년 109곳, 1만2942실이던 제주도 내 관광숙박업소는 지난 1월 현재 201곳, 1만6721실로 30% 가까이 늘었다. 여기에 2012~2013년에 사업승인을 받은 호텔만 231곳, 1만4079실에 이른다.

제주 호텔 분양업계 관계자는 “분양형 호텔 계약자를 분석한 결과 강남, 서초, 송파구와 분당지역 거주자가 60% 이상이고 50대가 50%를 차지하는 것으로 나타났다”고 밝혔다.

■시행사 운영능력‧브랜드 인지도 꼼꼼히 따져야

이처럼 분양형 호텔 사업장이 늘어나며 업체 간 경쟁도 치열해지고 있다. 특히 최근에는 각 분양업체들이 ‘확정수익률 보장’이라는 문구까지 내거는 등 시장 과열 현상도 나타나고 있다.

이와 관련 부동산 전문가들은 안정적인 수익 확보를 위해서는 브랜드와 호텔 운영사가 어디인지 꼼꼼하게 따져야 한다고 입을 모은다. 분양형 호텔은 객실 매출에 따라 수익을 지급받는 방식이라서 호텔 운영사의 능력에 따라 수익률이 달라지기 때문이다.

김광석 리얼투데이 이사는 “전국의 오피스텔 수익률이 대체로 5% 남짓인데 비해 요즘 제주에 분양되는 일부 호텔은 확정수익률을 12%까지 제시하는 곳도 있다”며, “분양업체가 내세우는 높은 수익률만 믿고 투자했다가는 향후 처분도 어려운 물건만 떠안을 수 있어 각별한 주의가 요구된다”고 밝혔다.

안민석 FR인베스트먼트 연구원은 “분양형 숙박시설은 완공 후 위탁 업체에 의해 관리, 운영되기 때문에 업체의 운영 노하우가 떨어지는 경우 가동률이 하락하고 그로 인해 투자 수익률이 떨어질 수밖에 없다”며, “따라서 같은 지역에서도 개별 숙박시설의 수익률이 달라지기 때문에 투자에 앞서 입지, 설계, 운영 능력 등을 잘 살펴봐야 한다”고 전했다.

아울러 분양형 호텔에 투자 시 등기방식이 지분등기인지 구분등기인지도 꼼꼼히 확인해야 한다.

부동산114 관계자는 “지분등기는 등기부에 구체적인 객실번호가 명시되지 않고 ‘200분의 1’과 같이 전체 호텔의 일부 지분으로 표기되기 때문에 추후 재산권 행사에 문제가 발생할 소지가 있다”며, “반면 구분등기는 투자자가 객실 소유권을 아파트처럼 자유롭게 사고팔 수 있다”고 전했다.

■제주도 분양형 호텔 공급 현황

◇제주 윈덤 데이즈호텔= 시행사인 (주)아이비씨파트너스가 호텔체인 윈덤그룹과 함께 서귀포시 서귀동 255-1번지 일대에 ‘제주윈덤 데이즈호텔’을 분양한다. 지하 3층~지상 13층 규모에 분양면적 40.5㎡, 44㎡, 47㎡, 48.3㎡, 51.4㎡, 전용률 51.2% 주차대수 94대, 290개 객실로 세워질 예정이다.

호텔 운영은 ‘윈덤그룹’의 아시아 에이전시 ‘산하에이치엠’이 맡고 수익률 11% 확정지급(증서발행)으로 투자자들에게는 안정적으로 지급할 예정이다. 계약금 10%에 중도금 50% 무이자와 준공 후 3개월간 이자지급과 1년간 실투자금 11%(확정증서발행)에 대출이자까지 혜택을 지원받을 수 있다.

◇라마다 앙코르 제주= 세계적인 의료기업 JK메디컬 그룹이 제주의 강남으로 불리는 연동 일대에 의료관광과 연계한 수익형 호텔 JK라마다 앙코르 제주호텔 ‘스위트룸’을 특별분양한다.

JK라마다 앙코르 제주호텔은 지하 3층~지상 12층짜리 건물에 총 225실로 구성된다. 전용면적 19~50㎡(계약면적 41~93㎡), 3.3㎡당 1000만원대 초반대다. 계약금은 10%에 중도금은 전액 무이자 대출, 객실 개별등기 분양이 가능하며, 11%(1년간) 확정수익이 적용된다. JK가 시행을, 일광 E&C가 시공을, 코리아신탁이 자금관리를 각각 맡는다.

◇밸류호텔 디아일랜드 제주= 제이디홀딩스는 지난 14일 ‘밸류호텔 디아일랜드 제주’ 모델하우스 그랜드오픈을 시작으로 본격적인 분양에 돌입했다. 호텔은 지하 4층~지상 18층 규모에 전용면적 기준 23.14~56.63㎡의 객실 357실과 각종 고급 부대시설 등을 갖추고 있다. 공급계약서와 융자 활용 시 임대료 11%+대출이자 5% 에 대한 임대 관리 위탁 계약서가 함께 발급된다. 분양가는 3.3㎡당 평균 1200만원대다.

◇라마다호텔 제주= 시행사인 퍼스트민서는 제주시 조천읍 함덕리 3061 일대에 총 311실 규모 ‘제주 함덕 라마다호텔’을 분양한다. 지하 1층~지상 8층, 전용면적 27~58㎡ 일반객실 307실과 스위트룸 4실로 이뤄졌다. 분양가는 3.3㎡당 1100만원대로, 1년에 14일은 계약자가 무료로 사용할 수 있는 혜택도 주어진다. 계약금은 분양가의 10%, 중도금은 전액 무이자 대출이 가능하다.

◇제주 센트럴시티 호텔=시행사인 한국자산신탁은 제주시 연동 중심지에 ‘제주 센트럴시티 호텔’을 분양 중이다. 지하 3층~지상17층, 1개 동, 총 240실로 구성되며, 1~2층에는 비즈니스 센터는 물론 레스토랑, 근린생활 시설이 들어서고 객실은 3층부터다.

객실 분양가는 전용 24m² 스탠더드형이 1억7000만~1억8000만원대로 책정됐다. 중도금은 50%까지 무이자 대출을 받을 수 있어 실투자금은 8000만~9000만 원 수준이다. 계약자에게 실투자금 대비 연 10% 확정수익을 1년간 보장한다.

◇코업시티호텔 제주비치= 코업호텔 네트워크가 제주시 조천읍 함덕리에 수익형 부티크 디자인 호텔인  ‘코업시티호텔 제주비치’를 분양 중이다.

대지 면적 2179.00㎡, 연면적 1만2694.20㎡ 규모로 지하 2층~지상 8층에 총 객실 269실이 전용면적 18~57㎡로 구성된다. 계약금 10%, 중도금 60% 전액 대출 무이자 조건이다. 시행은 한국자산신탁이 맡았다.

◇제주혁신도시 브라이튼 호텔= KB부동산신탁은 28일 제주도 서귀포 혁신도시에 들어서는  ‘서귀포 브라이튼 호텔’ 견본주택 문을 열고 본격적인 분양에 나선다. 시공은 대림그룹 계열사인 삼호가 맡았다. 205실로 구성, 전용면적 24~53㎡ 13개 타입을 선보인다.

객실별 개별등기를 할 수 있어 분양권 전매나 매매에 제약이 없다. 회사는 1년간 12%의 수익률을 보장하며 계약자는 연 7일간 객실을 이용할 수 있다. 계약금은 10%며 중도금 전액 무이자 혜택이 있다.