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[안민석의 부동산 생각하며 투자하기] 전월세대책 발표 한 달…임대시장 충격 '제한적'

2.26 전월세 대책 발표 후 시장의 반대 여론이 들끓고 있는 가운데 이번 전월세 대책이 실제 임대시장과 개별 주택 보유자에게 미치는 영향은 미미할 것으로 보인다. 따라서 투자자들은 현재의 시류에 영합하기보다는 본인의 주관과 투자 관념을 명확히 설정하고 객관적인 평가를 더해 시장을 예측하는 것이 중요하다.

2.26 전월세 대책이 발표된 지 한 달이 훌쩍 지났다. 그동안 과세 사각지대에 숨어 있던 주택 임대소득자를 대상으로 세금을 걷겠다는 취지인데, 여론의 비난이 거세지자 정부는 3월 5일 보완 조치를 내놓고 별도의 소득이 없는 2주택자이면서 연 2000만원 이하의 임대수입을 얻고 있는 집주인에게는 2년간 과세 유예기간을 주기로 했다. 필요경비율을 45%에서 60%로 높여주고 기본 공제(400만원)를 적용하면 생계형 임대사업자의 납부 금액은 크지 않다는 설명도 곁들였다.

대책 발표 직후 시장의 반대 여론은 엄청났다. 부동산 시장 낙관론을 펼치며 어렵게 주택 거래 증가라는 불씨가 살아나고 있는 마당에 전세 임대인을 포함한 주택 임대소득자에게 세금을 물리겠다고 하면 시장은 다시 얼어붙을 것이라고 전문가들은 일제히 목소리를 높였다.

정책발표 한 달이 지난 현시점에서 우리는 이번 조치가 시장은 물론 개별 주택 보유자에게 어떤 영향을 미칠지를 객관적으로 평가해볼 필요가 있다.

먼저, 정부가 분리 과세 대상으로 분류해 감면 혜택을 주기로 한 연 2000만원 이하의 임대소득자는 이번 대책으로 세원이 노출되면서 세금을 내게 되더라도 2년의 유예기간이 지난 2016년부터 최대 56만원까지만 내게 된다. 세금을 내야 하지만 그로 인해 기초적인 생활 영위에 지장을 받을 수 있는 ‘생계형’ 임대사업자의 가이드라인을 2000만원으로 설정한 셈이다. 수익률을 따져보니 거의 변화가 없었다.

예를 들어 주택 임대소득(수입 금액)이 연간 2000만원 이하이면서 별도 소득 없이 연 6%의 수익률을 얻고 있는 집주인이 그동안 소득 신고를 하지 않아 세금을 전혀 내지 않고 있었다면 이번 조치로 최대 156만원의 납세액이 발생하면서 0.46%의 수익률이 하락해 5.54%까지 떨어질 수 있었다. 하지만 2년의 유예기간이 지난 뒤 보완조치 내용에 따라 소득세를 납부하더라도 필요경비율(60%)과 임대소득공제(가칭, 400만원)가 적용되면서 최대 0.17%까지만 하락해 5.83% 이상은 유지되는 것으로 나타났다.

연 5%의 수익률을 얻는 것으로 가정해 시뮬레이션해본 결과도 마찬가지였다. 소득세를 내지 않던 임대인이 최대 150여만원을 내게 되면서 0.38%의 수익률이 하락할 수 있었지만 필요경비율과 기본공제를 적용하자 최대 56만원까지만 내기 때문에 0.14% 이상은 떨어지지 않는다.

반면 2000만원 이상의 소득을 얻고 있다면 보유 재산의 규모와 소득 금액에 따라 연간 수백만원의 추가 비용이 발생하게 된다. 준조세라고 하는 건강보험료나 연금 등의 상승도 피해가기 힘들어진다. 특히 연 2000만~3000만원을 벌어들이는 집주인들의 우려가 커지고 있다. 임대형 부동산, 특히 소형 주거시설 과잉 공급으로 수익률이 떨어진 상황에서 세금까지 내게 됐기 때문이다.

나아가 해당 부동산의 시장 가치를 떨어뜨리는 데 영향을 미치게 된다.

수도권에 사는 A씨가 기존 거주 주택 외에 5억5000만원짜리 주택을 매입한 상태로 월 250만원의 유일한 임대수입을 얻고 있다면 종합소득 과세 대상으로, 22.2%의 경비율만 적용받아 연 351만원의 소득세와 35만원(다른 비용 없다는 가정)의 지방소득세를 내야 한다. 여기에 연 316만원의 건강보험료가 더해지면 A씨가 새롭게 부담해야 하는 금액은 704만원가량이 된다.

할인현금수지분석법과 세후현금수지모형으로 이 주택의 시장 가치를 구해보자. A씨가 이 부동산을 5년 동안 보유할 것으로 가정한 뒤 위의 지출 내용을 토대로 매 기간 세후현금수지를 구해 현재 가치로 나눠 다시 5년치를 합산하면 누적현가합이 구해진다. 여기에 5년 뒤의 매도금액에서 미상환대출잔금과 양도소득세를 제한 지분복귀액을 현재 가치로 계산한 값(지분복귀액의 현가합)을 더하면 시장가치를 구할 수 있다.

소득 신고를 하지 않던 A씨 부동산의 현시점에서의 시장 가치는 5억8430만원인 반면 세금과 준조세를 납부하게 됐을 때의 시장 가치는 5억5092만원이 된다. 금액으로 계산하면 약 3247만원, 백분율로 따졌을 때는 5.57%가 하락한 셈이다.

물론 종합소득과세 대상자들의 개별 가계 소득구조가 다르고 연 2400만원 이상인 경우 경비율이 달라지는 등(45.3%→22.2%) 변수가 많아 획일적인 수치로 결론을 내리는 것은 불가능하다. 하지만 위의 분석법으로 연 2000만원 이상의 일반적인 임대소득자들의 지출 증가액을 추산해 시장 가치 변화를 구해보면 대체로 5%(백분위) 이상의 가치 하락이 발생하고 있음을 알 수 있다.

여기서 섣부른 결론을 내리는 것은 위험하다. 임대 사업 등의 부동산 투자는 개별 투자자의 목적과 상황에 따라 결정될 가능성이 높다. 하지만 소득의 노출에 따르는 세금과 준조세가 발생하더라도 부동산 가치 상승과 임대소득 증가 등으로 해당 부동산의 시장 가치 자체는 본인이 투자한 금액보다 내려갈 가능성이 높지는 않다고 볼 수 있다.

이번 과세 정책 변화가 시장에 불안심리를 일으킨 것은 분명하지만 여전히 주택 임대사업은 다른 투자처와 비교할 때 기대수익률이 높은 편이다. 게다가 과세 대상도 생각만큼 많지 않다. 전세 임대인의 경우 전세금액 8억7000만원 이상인 경우에만 과세된다. 앞서 살펴본 것처럼 월세 165만원까지는 연간 최대 56만원이 최대 납부액이다. 통계청에 따르면 우리나라의 2주택 이상 보유자는 약 135만 명이며 이 중 115만 명가량이 2주택자다.

연 2000~3000만원가량의 소득을 얻고 있다면 보증금 비율을 높이고 임대료를 연 2000만원 이하로 낮춰 분리 과세 대상에 속하는 방식으로 세금을 줄이는 것도 얼마든지 가능하다. 결국 이번 조치로 임대사업자가 받게 될 조세 부담과 임대 시장 충격은 우려와 달리 제한적 수준일 것으로 생각된다.

정확한 자료도 없이 정부 정책을 비난만 해서는 안 된다. 시장 자체가 과거의 투자 중심 시장에서 실수요 중심으로 변하고 있고 전통적인 전세시장도 점차 월세 형태로 변해가는 지금이 임대차 관련 통계와 인프라를 구축하기에 가장 좋은 시점인 것이 분명하기 때문이다.

끝으로 투자자들은 일부 언론과 전문가들의 확대 해석을 경계할 필요가 있다. 업계 전문가로 불리는 사람들은 조금이라도 부동산 거래에 유리한 정책이 나오면 왜 빨리 국회에서 처리하지 않느냐고 아우성이고 이번처럼 별일 아니지만 조금이라도 불리해 보이는 정책이 나오면 부동산 시장이 엄청난 타격을 입기라도 할 것처럼 호들갑을 떠는 경우가 많다.

이런 형태의 시류에 영합하기보다는 본인의 주관과 투자 관념을 명확히 설정하고 객관적인 평가를 더해 시장을 예측하면서 다가오는 ‘월세 시대’와 ‘선진국형 부동산 시장’에 대비하는 것이 매우 중요한 시점이다.

안민석 riomanjun@hanmail.net

전 한국경제신문 전국상권대해부 및 자영업컨설팅 자문위원, MBN ‘생방송부동산’ 및 MTN ‘부자들의 비밀노트’ 출연, 현 에프알인베스트먼트 선임연구원

안민석 에프알인베스트먼트 선임연구원  |  riomanjun@hanmail.net  |  승인 2014.04.02  09:00:15
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