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초과이익환수제 폐지 '재건축 훈풍' 분다

대치동 은마아파트(ER DB)

그동안 재건축 시장을 짓눌러온 재건축 초과이익환수제도가 폐지됨에 따라 정체됐던 재건축‧재개발 사업에 가속도가 붙을 전망이다.

국토교통부는 최근 2014년 연두 업무보고에서 최근의 주택시장 회복세를 이어가기 위해 재건축 관련 규제를 대폭 풀기로 했다.특히 올해 말까지 적용이 유예된 재건축 초과이익환수제는 아예 폐지키로 했으며, 공유형 모기지 수혜 대상을 5년 이상 무주택자로 확대하는 등의 내용도 담았다.

재건축 초과이익환수제는 주택시장이 과열된 2006년 5월 서민주거 안정의 일환으로 투기를 억제하고 집값 상승을 방지하기 위해 도입됐다. 이에 따라 재건축 추진위 구성시점부터 입주시점까지의 평균 집값 상승분에서 공사비나 조합운영비 등 개발비용을 뺀 금액이 3000만원 이상이면 초과이익으로 간주돼 누진적으로 부담금이 조합에 부과돼왔다.

하지만 현재 재건축 시장 상황이 제도도입 당시보다는 투기 우려가 낮아졌고, 초과이익환수제가 재건축 사업 정체의 원인으로 작용하는 등 현 시장흐름에 맞지 않은 정책이라는 주장이 끊임없이 제기되자 이에 정부가 폐지하기로 가닥을 잡은 것.

이번 재건축 초과이익환수제 폐지로 사업인가 이전의 재건축 사업 초기(추진위~구역지정) 구역들의 수혜가 예상된다. 다만 올해 12월 말까지 관리처분 계획인가를 신청하는 경우 한시적으로 초과이익 부담금이 면제되고 있어 현재 ‘사업시행인가’ 단계로 관리처분신청이 가능한 곳은 이번 규제완화 효과를 기대하기는 어려울 것으로 보인다.

부동산114에 따르면, 초과이익환수제 폐지로 수혜가 예상되는 전국의 재건축 단지는 총 442개로 나타났다. 추진위~구역지정 단계의 사업장들로, 올해까지 물리적으로 관리처분인가 신청이 가능한 사업시행인가 단계의 단지는 제외했다.

지역별로 보면 △서울(204곳, 강남 4구 63곳) △경기(76곳) △인천(27곳) 등의 수도권 외에 △대구(43곳) △부산(33곳) △대전(16곳)순으로 사업초기 구역이 많은 것으로 나타났다.

사업 초기의 재건축 수혜대상 중 아파트재건축 대상(주택재건축 제외)의 기존 총 가구 수는 13만8877가구로 나타났다.

지역별로 살펴보면 △서울(6만6335가구, 강남 4구 5만2293가구) △경기(2만7860가구) △인천(7009가구) 등의 수도권 외에 △부산(1만7291가구) △대구(5530가구) △경남(4798가구)순으로 사업초기대상의 가구가 많은 것으로 나타났다.

서울의 경우 혜택을 받을 단지로는 압구정동 한양7차, 일원동 현대사원, 개포동 주공 1·2·3·4단지·시영, 대치동 은마, 잠원동 한신 2·4·7차, 반포동 경남·신반포·주공 1단지, 서초동 우성1차·신동아1~2차, 둔촌동 둔촌주공 1~4단지, 상일동 고덕주공5단지(강동구) 등이 꼽히고 있다.

주택업계는 이번 재건축 초과이익환수제 폐지로 전반적인 도시정비 사업성이 개선돼 재건축 시장이 탄력을 받을 것으로 예상하고 있다.

주택산업연구원 관계자는 “초과이익환수제는 조합원들의 부담금 걱정 때문에 재건축 사업을 진행하는 데 걸림돌이 돼왔다”며, “정부의 이번 대책으로 특히 재건축 사업이 활발히 추진되고 있는 강남·강동권과 1기 신도시에 실질적인 수혜가 예상된다”고 밝혔다.

부동산114 관계자는 “올해 강남권의 재건축 이주 수요만 2만 가구에 달하는데 초과이익환수제가 폐지되면 개별 사업장별로 여건에 맞춰 사업 속도 조절이 가능해질 것”이라며, “환수제를 피하기 위해 무리한 사업 추진에 대한 리스크를 줄일 수 있고 재건축 이주수요에 따른 전세난 우려도 일정부분 해소할 수 있을 전망”이라고 말했다.

김하수기자  |  hskim@econovill.com  |  승인 2014.02.24  10:23:32
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#재건축, #조합, #전세, #초과이익환수제, #재개발, #국토부, #도시정비

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