<왼쪽부터>김종신 대한주택건설협회 상무, 김찬호 주택산업연구원 연구위원, 남진 서울시립대학교 도시공학과 교수, 정태희 부동산써브 팀장, 홍순범 대우건설 주택사업본부 상무

□주최: 이코노믹리뷰

□토론자(가나다순):

김종신 대한주택건설협회 정책상무이사/ 김찬호 주택산업연구원 연구위원/ 남진 서울시립대학교 도시공학과 교수/ 정태희 부동산써브 팀장/ 홍순범 대우건설 주택사업본부 상무

최근 부동산 시장의 대표적 규제들이 잇따라 완화되면서 올해 부동산 시장 경기 회복에 대한 기대심리가 높아지고 있다.본지는 대한주택건설협회, 주택산업연구원, 서울시립대학교, 부동산써브, 대우건설 등 산학연 전문가들과 ‘하반기 부동산 구조변화 및 대응방안’ 좌담회를 개최했다.

부동산 전문가들은 대체로 2014년 부동산 시장이 완만한 회복세를 보이면서 지역별 양극화가 뚜렷해질 것으로 내다봤다. 올해 주택거래 시장은 최근 정부의 부동산 활성화 정책을 비롯해 주택가격 바닥 인식 확산 등으로 시장 상황이 개선될 여지가 높은 것으로 조사됐다.

또 저금리 지속에 따라 임대차시장에서 월세매물 증가, 전세공급 감소로 전세가격 상승은 지속될 것으로 전망되며, 정부의 수직증축 리모델링 허용, 재개발ㆍ재건축 용적률 완화 정책에 따라 해당사업의 활성화가 예상된다. 분양시장의 경우 재개발ㆍ재건축, 위례ㆍ동탄ㆍ하남미사 등의 택지지구와 세종시의 인기가 지속될 것으로 전망되며, ‘경북라인(대구,구미, 경산)’의 상승세가 당분간 지속될 것으로 예상된다.

아울러 전문가들은 부동산 거래 정상화를 위해서는 정부의 부동산 정책에 대한 시장의 신뢰를 회복하는 것이 무엇보다 중요하다고 강조하며, 거래시장 활성화를 위한 추가 대책으로 △양도세 감면 연장 △LTV, DTI 등 금융규제 완화 △임대사업주택 대상 취득세, 재산세 감면 확대 등을 꼽았다.

-박근혜 정부 출범 2년째를 맞았다. 그간의 부동산 대책을 평가한다면?

▲김종신: 박근혜 정부 출범 이후 4.1 부동산 대책과 8.28 전월세 대책 등을 발표해 연초까지 대부분 대책이 시행된 것은 높이 평가받을 만하다. 그러나 법안처리가 수개월 동안 지연되면서 정책 타이밍을 놓치고 분양가상한제는 여전히 처리되지 못하고 있어 후속조치 과정에서 미숙한 면을 나타냈으며, 기대만큼의 효과를 제대로 발휘하지 못한 것으로 평가할 수 있다.

▲김찬호: 목돈 안 드는 전세, 행복주택 등 일부 정책들이 현실적 문제에 대한 충분한 검토 없이 추진되고 있는 부분이 있지만, 주택시장 정상화를 위한 강한 정책적 의지와 노력이 있었다고 본다. 거시경제 침체, 국회 법안통과 지연 등으로 정책효과가 반감된 측면이 있지만 전반적으로 긍정적으로 평가하고 싶다.

▲남진: 저소득층의 주거안정을 위한 부동산 정책은 사회변화를 정확하게 인식했다는 점에서 긍정적이나, 희망임대주택리츠와 목돈 안드는 전세의 경우 실효성이 미흡하고, 행복주택은 해당 지역주민들과의 소통 부재로 추진에 애로를 겪고 있어 주택시장을 중장기적인 관점에서 접근하는 지혜가 필요하다고 판단된다.

-수년 동안 부동산 시장을 옥죄던 규제 법안이 풀리면서 기대감이 높아지고 있는 반면, 소비자 물가 상승 등으로 인해 향후 부동산 시장 방향을 예측하기 쉽지 않다. 올해 부동산 경기 전망은?

▲정태희: 주택시장이 활성화되려면 우선 경기 회복이 선행돼야 하는데, 올해에도 미국의 양적완화 축소나 우리나라 금리인상 등 대내외 변수가 많아 전망하기가 쉽지 않다. 그러나 다주택자 양도세 중과 폐지 등 정부의 활성화 정책을 비롯해 바닥 인식 확산 등으로 시장 상황이 개선될 여지가 더 높기 때문에 올해는 지난해보다 주택시장이 좀 더 활성화될 것으로 예상된다. 다만, 실물 경기가 얼마나 빨리 체감할 수 있을 정도로 회복되느냐와 저금리 기조가 언제까지 유지될 수 있느냐에 따라서 시장 상황은 달라질 수 있을 것으로 예상된다.

▲홍순범: 올해 주택 경기는 전국적으로 약보합세가 될 것으로 전망된다. 서울/수도권은 내년 준공물량 감소라는 수급 불균형으로 최근의 전세난이 지속적으로 이어질 것으로 예상된다. 이 때문에 부동산 정책 기조 변화, 최근 강남재건축/위례신도시 호재 등이 복합적으로 이어지면서 양호한 시장으로 변화될 것으로 전망된다. 반면, 지방은 준공물량 증가로 세종시, 대구/경북지역 등 수요가 풍부한 지역과 그렇지 못한 지역 간의 시장 온도차를 보일 것으로 예상된다.

-전세가격이 최장기간 상승하고 있다. 아울러 전세물량 부족으로 월세로 발길을 돌리는 사람들도 증가하고 있는데…

▲김종신: 저금리 지속에 따라 임대차시장에서 월세매물 증가, 전세공급 감소가 이어지고, 매매가격 정체에 따른 전세수요 증가 등이 겹치면서 2014년도 전세수요가 공급을 초과하는 상황이 계속돼 전세가격 상승은 지속될 것으로 예상된다.

▲김찬호: 월세시장은 안정세를 보이는 반면, 전세의 월세전환 현상이 지속되면서 순수전세 물량은 감소하기 때문에 전세난 압력이 계속될 가능성이 높다. 현재 전세의 월세전환율이 6%대 수준까지 낮아진 것으로 알려져 있으나, 금리수준을 고려하면 여전히 월세수익률보다 전세수익률이 낮다. 월세전환율이 4~5% 수준에서 균형을 이룰 때까지 전세가격 상승 또는 월세전환이 지속될 것으로 예상된다.

-올해 분양 및 임대시장 전망은?

 ▲남진: 올해 분양을 통한 신규주택 공급은 지난해(27만 4000가구) 수준에 비해 다소 감소할 것으로 전망된다. 주택임대시장은 전세주택보다 월세주택이 대세가 될 것으로 전망된다.

▲정태희: 한시적으로 적용됐던 양도세 5년간 면제(전용면적 85㎡ 이하 또는 6억원 이하) 혜택이 2013년 12월 31일 종료되면서 분양시장의 열기는 2013년에 비해 누그러들 것으로 예상된다. 다만, 2014년에도 기존 주택시장보다는 분양시장이 수요자들의 관심을 끌 것으로 예상되기 때문에 강남 재건축, 위례신도시, 세종시 등 인기 지역의 열기는 지속될 것으로 전망된다.

▲홍순범: 분양시장의 경우 위례, 동탄, 하남미사 등의 택지지구와 세종시의 인기가 지속될 것으로 전망되며, 지난해 가장 뜨거운 분양시장이었던 ‘경북라인(대구,구미, 경산)’의 상승세가 당분간 지속될 것으로 예상된다. 임대시장의 경우 전/월세 거래량 증가 속에 월세거래 비중이 2011년 25% → 2013년 34%로 상승하면서 월세중심의 임대 시장 상승세가 지속될 것으로 보인다.

-올해부터 아파트 리모델링 수직증축 허용이 확정됨에 따라 서울 강남, 분당 등 1기신도시에 기대감이 커지고 있다. 향후 리모델링 시장 전망은?

 ▲김종신: 리모델링 수직증축 허용 이후 해당 주택 가격이 약간 상승하고 있고, 리모델링 조합 설립 등 사업추진이 속도를 내고 있는 상황으로 보이며, 당분간 이와 같은 기조가 이어질 것으로 예상된다. 또한, 주택의 신규공급보다는 재고주택의 유지관리가 자원 낭비를 방지함은 물론 중장기 주택정책방향(10년 주택종합계획)으로도 설정된 만큼 향후 리모델링 주택 시장의 규모 확대와 사업 활성화가 예상된다.

▲남진: 수직증축 리모델링 허용은 강남 등 일부 수익성이 높은 단지에서만 효과가 높을 가능성이 있으므로, 수직증축 리모델링의 사업성 확보가 어려운 단지들도 리모델링이 가능하도록 공공의 보조 또는 융자, 조세 및 부담금 감면 등의 재정적 지원 방안을 마련할 필요가 있다.

▲정태희: 리모델링 추진은 결국 사업성이 좋아야 가능하기 때문에 일반분양 성공 가능성, 조합원의 사업 추진 의지, 조합원의 수익률 등에 따라 결정될 것으로 보인다. 따라서 이 사업은 강남, 분당, 평촌 등 일부 지역에서만 타 지역에 비해 비교적 적극적으로 추진될 것으로 예상된다.

-정부가  재개발ㆍ재건축 용적률을 300%까지 완화하는 정책을 발표했다. 부동산 시장에 미치는 영향은?

 ▲김종신: 이번 도정법 개정으로 일반분양 주택수 증가에 따른 재개발ㆍ재건축 사업의 사업성 개선과 활성화를 기대할 수 있다. 단, 용적률 완화를 위해서는 서울시 등 지자체의 정비계획 수립ㆍ변경이 수반되어야 하나, 정부와 지자체 간 정책의 엇박자가 날 경우 모처럼의 규제 완화로 인한 시장 회복의 기미가 사라지고 오히려 더 큰 혼란과 부작용이 발생할 수도 있으므로 지자체의 적극적인 협조가 필수적이다.

▲김찬호: 최근 상대적으로 재건축 일반분양이 호조를 이루고 있다. 여기에 용적률 규제 완화로 재건축ㆍ재개발 사업 전망은 매우 밝다. 거래시장 회복에도 긍정적인 영향을 줄 것으로 보인다.

▲홍순범: 과거 재개발ㆍ재건축 시장의 침체는 부동산 시장 침체로 인하여 일부 과도한 확정지분을 보장한 단지를 중심으로 비현실적인 일반분양가 산정 등으로 사업이 난항을 겪으면서 조합과 시공사 모두가 어려움을 겪게 되는 단지들이 나오게 됐다. 따라서 조합과 시공사 모두의 현실적 협의가 필요하겠으나, 정책적인 측면에서는 용적률 상향, 기반시설에 대한 부담완화 등 재건축ㆍ재개발 사업성 향상을 위한 제반조치를 마련한 것은 긍정적이다,

-향후 주택시장 활성화를 위해 개선돼야 할 점은?

▲김종신: 주택시장이 실수요자 위주로 재편되고, 주택수요자도 임대를 선호하는 선진국형 시장으로 전환되고 있으며, 가계소득 증가세가 둔화되고 있어 투기 억제를 위한 규제들의 완화만으로는 주택시장이 활성화되는 데 한계가 있다. 이 같은 환경에서 주택시장을 활성화하기 위해서는 구매여력이 있는 다주택자에 대한 제도적 지원이 이뤄져야 할 것이다. 특히 다주택자는 부동산투기꾼이 아니라 주택시장에 전월세주택을 공급하는 선량한 자로 바라보는 등 인식의 전환이 이뤄져야 할 것이다.

▲김찬호: 상당부분 규제 완화 대책이 이루어졌다고 본다. 분양가상한제 폐지(탄력적 운영) 등 일부 정책들이 국회에 남아 있지만, 시장에 큰 영향을 주지는 않을 것이다. 소비자의 주택 구매력을 높여주기 위해 LTV, DTI 등 금융규제 완화에 대한 추가대책이 필요하지만, 가계부채 문제 때문에 쉽지 않을 것으로 보인다. 따라서 도시재정비 시장 활성화, 민간임대주택 공급 확대를 위해 정책적 지원과 규제 완화가 더욱 활발히 이루어져야 할 것이다. 특히 초과이익 환수법 등은 폐지를 검토할 필요가 있다.

▲남진: 정부의 ‘생애최초 주택구입자금 지원’, ‘양도소득세 5년 전액 면제’ 등의 부동산 정책은 시기적으로는 적절하지만 대상자가 한정돼 아직 뚜렷한 성과를 보이지 못하고 있다. 따라서 혜택을 받을 수 있는 기준요건을 수치적으로 확정하기보다는 범위를 확장하여 많은 사람이 이용할 수 있도록 할 수 있는 방안을 검토해야 한다. 아울러 전세가격 안정을 위해 전세수요를 매매수요나 월세수요로 분산시킬 수 있도록 다각적인 경제적 유인을 제공하는 방안도 세심하게 검토해볼 필요가 있다.

▲정태희: 5년 이상 임대한 매입임대주택에 대해서는 양도세를 전액 면제하고, 임대사업주택에 대한 취득세ㆍ재산세 감면을 확대하며, 주택구입 목적의 담보대출에 대해서는 DTI를 폐지해 다주택자의 주택구입을 지원해야 할 것이다.

▲홍순범: 기본적으로 부동산 시장이 과거와 같이 급등하는 변화는 없을 것으로 전망되며, 당시 생겨나고 현재까지 남아 있는 일부 시장 규제 정책들의 폐지가 필요하다. 특히, 시장에 가장 큰 영향을 미치는 세제제도 개선을 위한 지속적인 노력이 시급하며, 혜택이 종료된 양도세 면제에 대한 후속대책 마련이 시급하다.