최근 수익성 부동산 중에서도 이주자택지가 뜨고 있다. 이주자택지는 일명 상가주택이라고도 한다. 이주자택지 분양가는 조성가의 80%로 분양되기 때문에 가격 메리트가 있어 매매차익을 노릴 수 있다. 아울러 매월 임대료로 연 9%의 수익을 올릴 수도 있다.

최근 직장생활에 대한 불안감이 어느 때보다 높다. 그래서 제2의 월급인 수익형 부동산의 인기가 높아지고 있다. 수익형 부동산 중에서 최근 높은 인기를 끌고 있는 상품이 있다. 점포겸용택지다. 일명 상가주택이라고 한다. 1층에는 상가가 있고, 2~4층은 원룸이나 투룸 등 주택으로 이용할 수 있는 건물이다. 이 상가주택을 지을 수 있는 이주자택지에 대한 관심이 최근 높아지고 있다.

이주자택지란 수용지구 내 삶의 터전이 없어진 원주민들에게 이주대책의 일환으로 공급하는 택지다. 상가와 주택을 신축할 수 있다. 대상자는 사업지구 내에서 기준일(수도권, 행복도시는 주민열람공고일 1년 전, 기타지역은 주민열람공고일) 이전부터 가옥을 소유하고, 주민등록을 두고 실질적으로 거주하다가 보상을 받고 이전하게 되는 자다. 수용지구마다 차이는 있지만 이주자택지의 분양면적은 165~265㎡(50~80평) 내외다. 수도권의 경우는 조성원가의 80%, 기타지역은 조성원가의 70%에 공급되기 때문에 추후 양도차익을 기대할 수 있다.

지난 2011년 5월 1일에 발표된 부동산대책에서 상가 등 근린생활시설을 포함한 단독주택의 층수를 4층까지 허용하고 3~5가구로 규정된 가구 수 제한을 폐지하는 등 단독주택에 대한 규제를 일부 해제했다. 지구에 따라 다르지만 층수는 최대 4층까지, 가구 수는 6가구까지 지을 수 있다. 덕분에 수익성이 많이 개선되었다.

또한 이주자택지의 경우 공사로부터 공급계약 체결 후 1회에 걸쳐 명의변경이 가능하기 때문에 일반 투자자도 얼마든지 투자할 수 있다. 수용지구에 따라 적게는 몇천만원부터 많게는 몇억원까지 프리미엄이 형성되어 있다. 그나마 인기필지의 경우는 많은 프리미엄을 준다고 해도 살 수 없는 귀한 몸이다. 그렇다고 무턱대고 투자할 수는 없다. 고려사항도 있다.

◆ 첫 번째 고려사항, 적정가 매입

수용지구에 따라 다르지만 토지비용에 건축비용을 더하면 10억원을 넘는 경우가 대부분이다. 물론 이주자택지의 분양가가 조성원가의 80% 선에서 분양되기 때문에 일반분양분에 비해서 20%가 싼 것은 메리트다. 그러나 인기구역의 전면도로에 접한 필지나 코너필지의 경우 프리미엄이 약 4억~5억원가량 형성되어 있다.

그러나 판교 등 일부 이주자택지를 제외하고는 최근 부동산 경기 침체로 대부분 택지지구가 건물은 지어졌지만 공실로 남았다. 분양당시 인기구역, 인기필지여서 비싼 프리미엄을 주고 산 투자자들은 현재 울상이다. 프리미엄 비용과 더불어 레버리지 효과를 극대화하기 위해서 많은 대출로 택지를 구입하고 건물을 짓기 때문에 장기간 공실로 남는다면 투자수익율뿐 아니라 과다한 금융비용 지출로 큰 어려움을 겪을 수 있다. 과도한 금융차입은 자제하고 보수적인 관점에서 수익률을 따져봐야 낭패가 없다.

◆두 번째 고려사항, 건축법규 확인

이주자택지 공급공고를 보면 이주자택지 구역별로 토지사용시기가 각각 다르다는 것을 알 수 있다. 앞으로 2년 후부터 매달 임대수익을 기대했던 투자자가 앞으로 3년 후에 토지사용시기가 되는 구역의 택지를 매입했다면 낭패다. 구역별로 최대 2~3년까지 차이가 나기 때문에 이주자택지 공람 등을 꼼꼼히 읽어봐야 한다.

또한 ‘지구단위계획 시행지침서’를 보면 일조권사선제한이라는 것이 있다. 쉽게 말해 일조권 확보를 위해 건축행위를 제한한다는 것이다. 지구별로 정남일조권사선제한, 정북일조권사선제한 등이 있기에 내가 투자하려는 지역은 일조권사선제한이 어떻게 되는지 꼼꼼히 따져볼 필요가 있다. 예를 들어 정남일조권사선제한을 받는다면 남쪽에 도로나 공원 등이 있으면 일조권제한 없이 건축을 할 수 있기 때문에 토지 활용도가 그렇지 않은 땅보다 좋다.

◆ 세 번째 고려사항, 매수시기 중요

위에서 살펴보았듯이 많은 법규와 건축조례 등을 적용했을 때, 거래 가능한 좋은 물건은 몇 없다. 토지사용시기와 입주시기, 주변 배후지의 시공정도, 기반시설의 완성시기, 대중교통 또는 도로 및 편익시설과 공공시설물 등의 진행상황 등 전반적인 상황을 고려하여 시세가 형성되고 있다. 대부분 부동산 전문가들은 이주자택지 추첨 후부터 토지사용승인시기 전까지를 이주자택지 매수기간으로 본다. 그중에서도 토지사용승인시기에서 가장 멀리 있는 시점, 즉 이주자택지 추첨 직후부터 거래 가능한 물건이 가장 많을 때를 최적의 매수시점으로 본다.

경기 하남시 망월동, 풍산동 일대의 하남미사강변도시는 면적 546만여m², 수용인구 9만6000여 명의 신도시급 규모로 동북으로 한강이 감싸듯이 흐르고 있고, 동쪽에는 미사리 조정경기장과 인접한 천혜의 주변 환경을 자랑하고 있는 지역으로 많은 투자자가 관심을 가지고 있다. 올림픽대로, 서울외곽순환도로, 중부고속도로, 서울-춘천 간 고속도로로 연결되는 교통의 요충지며, 지하철 5호선 연장이 지난 11월 20일 확정, 고시됨에 따라 강남과 잠실 등으로의 접근성이 좋아져 편리한 교통으로 하남미사강변도시가 가장 큰 수혜를 볼 것으로 예상된다.

하남미사강변도시의 이주자택지는 1, 2, 3순위 원주민에게 총 301필지가 3.3m²당 720만원으로 분양되었으며, ‘지구단위계획 시행지침 건축행위제한’은 건폐율 60%, 용적률 200%, 층수 4층, 가구 수 6가구로 정해졌다. 반면 판교의 경우 건폐율50%, 용적률 150%, 층수 3층, 가구 수 4가구로 분양되었다. 판교 이주자택지보다 더 좋은 조건으로 공급되는 하남미사강변도시가 최근에 뜨거운 관심을 받고 있다.

하남미사강변도시의 이주자택지는 R1~R7까지 총 7개블록으로 공급되며, 공급평수는 71평~80평, 공급가는 5억1000만원부터 5억8000만원 사이다. 가장 먼저 개발되는 곳은 2015년 4월 30일 이후부터 토지사용가능시기가 도래하는 R2·R4 구역이며, 가장 늦은 곳은 2017년 12월 31일 이후부터 토지사용가능시기가 도래하는 R5구역이다.

이 중에서 가장 인기 있는 구역은 역세권의 프리미엄을 누릴 수 있는 R7과 R5구역이다. R7구역은 모든 필지가 1순위자에게 공급되었을 만큼 입지에 대한 선호도가 높고 수변공원과 가장 인접해 있어 추후 조망권에 대한 프리미엄이 기대되는 곳이다. 현재 20m 전면도로가 접해 있는 곳은 4억~4억5000만원의 프리미엄이 형성되어 있다. 수변공원이 인접해 있는 곳은 3억~3억5000만원의 프리미엄이 형성되어 있다. 다만 인기필지의 경우에는 프리미엄 가격이 너무 높다는 지적이 있어 적정한 프리미엄을 계산하여 투자처를 선별할 필요가 있다.

R5구역은 미사조정경기장 방향으로 일반상업용지와 주거단독주택용지, 4500세대의 아파트와 초·중학교가 인근에 있어 배후지역이 가장 좋은 곳으로 여겨진다. 중도금의 납부 또한 다른 구역에 비해 2년간 유예할 수 있어 자금 조달이 쉽다는 장점이 있다. 그러나 토지사용시기가 다소 늦다는 것은 아쉬운 점으로 꼽힌다. 가장 많은 물건이 나와 있으며 프리미엄은 1억7000만원부터 2억5000만원까지 형성되어 있다.

하남미사강변도시의 경우 프리미엄 3억원을 주고 토지를 매입한다고 가정 시 토지비용만 약 8억5000만원이 소요된다(75평기준, 평당 720만원). 평당 건축비를 350만원으로 잡고 용적률 200%에 맞게 건축하면 건축비용은 6억원(170평×350만원)이 소요된다. 취등록세와 기타 비용을 다 합하면 총 소요금액은 약 15억4000만원이다. 1층 상가의 경우 보증금 1억원, 월세 300만원에 임대하고, 주택 6가구를 평균 보증금 3000만원, 월세 85만원에 임대할 경우 보증금 총액은 2억8000만원, 월세는 810만원을 받을 수 있다. 세전수익률은 약 7.7%를 기대할 수 있다. 융자를 4억원 정도 받는다고 가정 시 수익률은 약 9%다.

상가주택의 가장 큰 장점은 집주인이 직접 거주하며, 안정적인 임대수익을 얻을 수 있고 택지지구 안에 지어지기 때문에 좋은 인프라를 이용할 수 있다는 점이다. 또한 택지지구 내에서 공급되는 물량이 정해져 있고, 최근 노후대비용으로 찾는 사람이 많아지면서 임대소득뿐 아니라 양도차익까지 얻을 수 있는 상품으로 각광받고 있다. 택지지구별로 건축행위제한이 다르니 꼼꼼히 살펴보고 투자하는 지혜가 필요한 시점이다.

글: 강산 coolsani@naver.com강산 아스타엠피엘(주) 투자이사는 건국대학교 부동산학과를 졸업하고 KB금융그룹 부동산금융팀에서 실무를 쌓았다. 현재 네이버에서 ‘땅머슴’이라는 닉네임의 파워블로거로 활동하며, 투자자들에게 노른자위가 될 토지를 추천하고 있다.