양도세 면제 혜택이나 생애최초 대출 혜택이 올해 말로 종료된다. 따라서 무주택자라면 올해가 가기 전 내 집 마련을 고려해보는 것도 좋은 방법이다. 신규 분양 외 미분양 아파트도 여전히 입지 여건이 우수한 곳이 많다. 자신의 상황과  정부가 내놓은 여러 혜택을 꼼꼼히 맞춰보고 매매해야 집도 마련하고, 돈도 벌 수 있는 기회가 될 것이다.

 

정부가 주택거래활성화 대책으로 추진하고 있는 양도세 면제 혜택이나 생애최초 대출 혜택이 올해 말로 종료된다. 따라서 무주택자라면 올해가 가기 전 내 집 마련을 고려해보는 게 좋을 것 같다. 양도소득세는 취득한 주택을 처분할 때 발생하는 차익에 매기는 세금을 말한다. 정상적으로 주택 가격이 올라서 차익이 생기면 주택을 팔았을 때 세금을 내야 하지만 4·1 대책에 따라 1가구 1주택자가 전용면적 85㎡ 이하 또는 6억원 이하 주택을 분양받거나 미분양 주택을 구입할 경우 양도소득세를 앞으로 5년간 면제해준다. 취득세도 앞으로 영구 인하로 가닥이 잡힌 상태로 주택 관련 세금이 가장 적을 때다.

생애 처음으로 내 집을 장만하는 사람에겐 훨씬 더 많은 혜택이 돌아간다. 올해 연말까지 주택을 구입하는 경우 취득세도 100% 면제받는다. 부부합산 소득이 7000만원 이하인 가구가 6억원 이하, 전용면적 85㎡ 이하 주택을 구입할 때 혜택이 주어진다. 또 생애최초 주택구입자금도 2.6~3.4%의 저리로 빌릴 수 있다. 만약 과거 주택 소유 사실이 있는 무주택 가구주라면 연내 주택을 구입할 때는 ‘근로자·서민 주택구입자금’을 이용하면 된다. 부부합산 연소득 6000만원 이하인 가구가 6억원 이하 주택을 구입할 때 가구당 2억원까지 2.8~3.6%의 금리로 대출받을 수 있다는 점도 알아두면 좋다. 이 대출은 내년부터는 부부합산 연소득 기준과 대출한도 등이 다시 낮아지게 된다.

필자는 생애최초 주택 구입자라면 두 달 남아 있는 취득세 면제 혜택을 활용하는 게 유리하다고 생각한다. 단지 유의할 점이 있다면 취득세 면제를 받기 위해서는 연말까지 구입한 주택의 잔금을 납부하거나 소유권 이전 등기를 마쳐야 한다는 것이다. 기준일이 매매계약 시점이 아니라 취득 시점인데 만약 이를 적용받으려면 아마 11월 내내 ‘빡세게’ 계약할 집을 찾아야 하지 않을까.

다시 본론으로 돌아가 생애 처음으로 주택을 구입하려는 무주택자가 올해를 넘긴 뒤 집을 구입하게 되면 이번에 인하된 취득세율이 적용된다. 세율은 6억원 이하 1%, 6억~9억원 2%, 9억원 초과 3% 등이다. 무주택 가구주가 생애 최초로 연내 3억원짜리 주택을 구입할 경우 취득세 절감액은 300만원, 즉 1%에 그친다. 그러나 생애최초 주택구입자금을 내년보다 최대 1.2%포인트 낮게 빌릴 수 있다. 이에 따른 혜택이 취득세보다 큰 편인데 만약 1억원을 20년 만기로 대출받는다고 가정하면 연간 120만원씩 20년간 2400만원의 이자를 아낄 수 있다는 계산이 나온다.

청약통장을 보유한 수요자라면 희망하는 지역에서 연내 아파트 공급이 있는 경우 적극적으로 관심을 가져보라고 권유하고 싶다. 연내 계약을 체결하면 양도세 5년간 감면 혜택을 받을 수 있고, 근로자·서민 주택구입자금 대출 등도 이용할 수 있기 때문이다. 다만, 1가구 1주택자는 매도가격이 9억원 이하 주택을 2년 이상 보유할 경우 양도세가 면제된다는 점을 고려해야 한다. 예를 들어 무주택 가구주가 3억~6억원 정도의 주택을 구입하는 경우라면 장차 집값이 어느 정도 오른다고 해도 양도세는 걱정하지 않아도 된다는 것이다. 따라서 희망하는 지역에서 적정한 분양가로 나오는 물량이 아니라면 굳이 연내 분양을 고집할 필요는 없다.

중소형 소형 신규 분양 아파트에 관심

민간 건설사들이 연내 공급 예정인 신규 아파트도 관심을 가져볼 만하다. 11월만 해도 53곳에서 총 4만1279가구가 공급될 예정인데 이 중 3만5712가구(오피스텔, 임대 제외)가 일반에 분양된다. 지난해 동월 분양실적(2만7391가구)보다 30.4% 증가한 물량이다. 또 이달의 분양예정물량은 올해 10월(5만3212가구)과 9월(4만3770가구)에 이어 세 번째로 많다. 지역별로 살펴보면 경기도가 9152가구로 전국 물량 대비 25.6%나 차지해 가장 많은 분양물량을 한꺼번에 쏟아낼 예정이다. 경기도에 분양물량이 집중된 이유는 바로 신도시에서 다량의 분양물량이 한꺼번에 공급되기 때문인데 위례신도시 1545가구와 기존에 개발이 완료된 평촌신도시에서 1459가구가 공급된다.

경기도 뒤를 이어 △서울-6000가구(16.8%) △부산-3494가구(9.8%) △대구-3212가구(9.0%) △울산-2460가구(6.9%)순이다. 전국 분양물량 대비 수도권 분양물량이 46.0%로 절반가량을 차지한다는 걸 알 수 있다. 서울 강남권 생활권역이라면 위례신도시 입성에 관심을  둘 만하다. 위례신도시는 올해 부동산 경기 침체 속에서도 치열한 경쟁을 보인 지역이다. 이번에도 필자의 생각으론 분양가만 적절하다면 무난한 수준에서 마감될 것으로 예상된다. 물론 부동산 시장 자체가 거액이 오가는 곳인지라 반대 입장, 즉 뒤집어서도 생각해봐야 한다.

위례신도시는 올해 일시적으로 많은 주상복합과 아파트가 공급되기도 했다. 시장이 활황인 2000년대와 비교할 바는 아니지만 지난 몇 년간 시장과 대비해 분명 청약과열 양상을 보였다. 이 때문에 아직 부동산 시장이 완전히 되살아났다고 할 수 없는 상태임을 감안해 전매제한이 풀리는 1년 후나, 2~3년 후에 입주가 일시에 몰리면서 가격 거품이 빠질 가능성도 염두에 둬야 한다. 가장 중요한 것은 실수요자 입장에서 자금을 확보한 상태로 접근하는 것이다.

만약 청약통장이 없는 수요자라면 미분양 주택을 구입하는 것도 한 방법이다. 서울 수도권 대규모 택지지구 등은 일시적인 공급 과잉으로 미분양으로 남은 단지가 꽤 있다. 정책적 혜택을 받을 수 있을 뿐 아니라 이런 곳은 시간이 지나면서 공급과잉이 해소되면 나중에 정상적인 시세를 형성하는 것이 일반적이다. 대표적인 곳이 김포와 하남 지역이다. 특히 하남시 미사강변도시에 공급 중인 몇몇 아파트는 예비당첨자 및 선착순 계약을 진행하기도 한다. 아마 미사강변도시에 관심을 가지는 실수요자들이 의외로 많아서 청약통장을 쓰지 않고도 계약하려는 사람들이 적지 않기 때문인 듯하다.

특히 올해는 수요자들의 선호도가 높은 전용면적 84㎡ 이하의 중소형 아파트가 인기였는데 4.1부동산 대책 일환인 5년간 양도세 감면혜택이 가장 큰 이유가 아니었나 싶다. 최근엔 8.28정책으로 취득세 효과까지 볼 수 있게 돼 ‘집값 바닥론’과 더불어 매매 수요자를 많이 끌어들였던 한 해였다. 여전히 입지 여건이 우수한 곳에도 민간업체와 엘에이치(LH) 가 공급하는 미분양 주택이 남아 있으니 내 집 마련의 계획이 있다면 관심을 가지고 지속적으로 살펴보는 게 좋을 듯하다.

 

리얼투데이 김광석 이사(www.realtoday.co.kr)

김광석 리얼투데이 센터장은 현재 영암·해남 관광레저형 기업도시 자문위원으로 활동하고 있다. 김 센터장은 주택과 산업단지, 계량분석 전문가로 부동산 정보업계에서 호평을 받고 있다. 닥터아파트 정보분석팀장, 유니에셋 리서치센터 팀장, 스피드뱅크 리서치센터장을 역임했다.