일반적인 상가ㆍ오피스텔의 개발방식은 부동산개발회사(시행사)가 토지를 낙찰받거나 지주에게 매입해 토지비를 지급하고  PF(은행 프로젝트 파이낸싱)를 일으켜 그 자금으로 토지대금과 공사비를 충당한다. 이 후 개별 분양해 임대 운영하는 시스템으로 행해지고 있다.

최근엔 수익형 부동산에 대한 관심이 되살아났다곤 하지만 부동산경기 침체와 상가ㆍ오피스텔의 난립, 토지비용(땅값)의 증가로  분양가가 투자 이익을 앞지르는 경우가 다반사다.

창업시장마저 얼어붙어 임대공실 혹은 수익률의 저하로 이어지면서 우리 나라 부동산 개발공급 환경의 구조적 문제점이 대두되고 있다. 이 때문에 ‘일단 무조건 싸게’ 공급되는 수익형 부동산 상품이 시장에서 주목을 받는 것이다.

최근 수년 사이 ‘반값상가 열풍’이라 해서 기존의 관행적 부동산 개발방식이 아닌, 투자자들이 수익형 부동산 개발과 운영을 목적으로 하는 법인을 설립하고 펀드를 조성한 뒤 자본금을 출자해 그 출자 비율에 따라 발생한 사업이익을 배당하는 투자상품이 관심을 끄는 것도 이 같은 시장 분위기를 잘 대변해주고 있다.

이러한 속칭 ‘반값상가’의 가장 큰 특징 두 가지는 개발비용 절감에 의한 투자비용 감소와 건물 공동 임대마케팅 전략이다. 사실 직접개발 방식은 기존에 신도시 등에서 심심찮게 볼 수 있었는데 특수목적법인의 개입이 아닌, 개인 투자자가 본인 신분으로 토지를 낙찰받아 공사비를 지출하는 사례가 늘었다.

준공 이후에도 개별 분양하는 것이 아니라 임대사업을 직접 영위하는 형식이다. 하지만 어디까지나 투자자들이 개입할 여지가 없으므로 수분양자와 개발주체 간 이해관계가 성립할 수 없어 크게 이슈가 되지 않을 뿐.

최근 한 유명 법인체가 추진했던 ‘반값상가’ 상품의 경우 투자자금 5억~10억원을 보유한 다수의 투자자들의 펀딩이 이루어지기 때문에 사업의 성패에 이목이 집중될 수밖에 없었다.

대표적인 수익형 상품인 상가는 시세차익에 대한 프리미엄보다는 발생하는 임대료 수준에 의해 투자금 대비 수익률이 결정되기 때문에 공급가격이 최대 2~3% 혹은 그 이상의 연수익률을 결정지을 수 있어 절대적으로 중요하게 여겨진다. 분양가 10억짜리 상가를 사서 수익률이 5%가 나온다면 5억에 사면 이론적으로 10%가 나온다는 의미이다.

이 경우, 결국 개발 입지환경과 임차업종의 구성이 관건이 될 수밖에 없다. 아무리 싸게 공급되는 상가라도 수익이 나지 않으면 개발이익이 발생될 수 없기 때문이다. 흔히 도심지역이나 신도시에 위치한 상위 30% 이내에 해당하는 이른바 B급 입지의 땅을 매입해 상대적으로 우량한 임차업종을 다수 유치시켜 상가 활성화를 도출해내면 A급지 못지않은 투자 효과와 높은 수익률을 얻을 수 있다고 설명한다.

기존의 PF개발사업의 경우 토지비+도급원가+지급보증risk프리미엄+금융이자수수료+분양마케팅+임대마케팅+시행이익이 합해져 분양가가 도출되는 데 반해 직접개발은 토지비+도급원가+임대마케팅만 이루어지기 때문에 불필요해 보이는 분양영업활동비용이나 금융비용을 걷어낸 부분을 투자자의 이익으로 만들 수 있다는 것이다.

구체적인 사업절차는 다음과 같다. 에스크로계좌 개설 → 출자청약 약정 및 약정금 납입→ 총회참여자 최종확정→ 잔금완납 → 시행물건 총회→ 상법상주식회사 SPC설립 → 정관에 따른 개발사업진행 → 상법에 근거한 사업이익 배당의 단계로 진행이 된다.

두 번째 특징인 건물 공동마케팅은 입점해 있는 테넌트들이 개별적으로 홍보전략을 강구하는 것이 아니라 백화점이나 대형마트처럼 적립카드나 쿠폰 등을 활용해 건물 전체가 일원화된 이벤트나 홍보를 진행하는 것이다.

이 방식은 대형 상업시설에서는 흔히 볼 수 있지만 일반 소규모 상가에서는 거의 시도되지 않고 있다. 1년에도 여러 점포의 임차인이 바뀌고 업종구성 역시 매년 바뀌는 상황에서 일관성 있는 마케팅 홍보가 이뤄질 수 있을지 의문을 제기하는 이들도 있다. 백화점과 같은 전문 임대사업의 노하우를 쉽게 활용할 수 있을지와 매출 대비 수수료 형태에 반해 매월 고정적인 임대료를 지불하는 일반 상가의 경우 근본적인 운영시스템에 차이가 있을 수밖에 없다는 지적도 있다.

어쨌든, 그러한 마케팅전략을 시도하는 단계까지 이르는 과정에는 필수적인 선결조건이 따르는데 그것은 바로 우량 임차업종을 끌어들이는 것이다. 프랜차이즈 가맹사업이 보편화된 요즘, 본사에서 가맹권을 주는 기준의 첫 번째가 입지조건이다. 본사 차원에서 상권분석을 하고 예상매출 등을 따져본 뒤 예비 가맹점주와의 의사협의를 거쳐 출점이 되는데 중요한 것은 임대료 수준이 점포개설에 큰 영향을 주는 것은 사실이지만 임대료 수준이 다른 상가에 비해 싸다고 해서 반드시 1군 브랜드가 유치되는 것이 아니라 기본적으로 입지조건이 우수하고 고객 동선이 확보되는 것이 더 중요하다는 사실이다.

투자자금을 모아 법인을 설립하고 토지비용을 지급해 공사를 진행하는 것은 어느 정도 예측 가능한 범위 내에서 발생할 수 있는 사안들이다. 하지만 상가 업종유치나 활성화의 여부는 누구도 장담할 수 없는 복합적인 요인에 의해 결판이 난다. 개발 비용에서 거품을 뺐다고 하더라도 토지를 매입하는 과정에서 다수의 투자자가 부지 선정 과정에서 각기 다른 목소리를 낼 수 있고 특정한 입지를 선정했다 하더라도 투자 메리트를 바라보는 각자의 시각이 다를 때 이를 어떻게 조율할 것인지, 그리고 만에 하나 그런 과정을 통해 선정된 입지가 다수의 유량 임차인이 유치되기에 문제점이 있는 부지라면 어떤 방법으로 이를 해결해나갈 것인지를 따져보지 않는다면 의외의 낭패를 볼 수도 있다.

일반적으로 개별 호실을 분양하는 상가의 경우 투자자는 이미 확정된 부지의 도면과 임차예상업종을 어느 정도 확인하고 투자의 타당성을 검토할 수 있다. 하지만 이런 과정들이 생략된 채 다수의 출자로 이루어진 소위 지분투자는 상대적으로 본인의 투자 관념을 상당 부분 포기해야 하는 어려움을 안게 된다. 상가 활성화가 어려워지거나 늦어질 경우 해당지분비율을 매각하는 면에서도 문제점이 뒤따를 수 있고 인근 섹터 내 상권변화에 따른 마케팅 비용의 비율을 어떻게 조정할 것인지와 수익의 발생에서 배분까지 이르는 과정에서 투명한 회계감사가 이루어질 수 있는 방안도 검토되어야 할 것으로 생각된다.

기억해야 할 점은, 위와 같은 직접개발 방식이 일반적인 부동산 개발방식보다 어느 정도의 사업비용을 줄일 수 있는지에 대한 밀도 있는 연구가 필요하고, 사업비용을 줄이는것과 투자자의 수익률이 상승하는 것 사이에 존재하는 마케팅 비용의 비율이 어느 정도를 차지하는지 그리고 근원적으로 그 두 가지 열매를 동시에 창출하는 것이 가능해지기 위해 필수적인 상가활성화에 대한 디테일한 전략이 선행되어야 한다는 것이다. 수많은 상가가 동일 상권 내에서 경쟁을 하는 지금 더더욱 이 부분이 중요하게 작용할 수밖에 없다.

기존의 PF방식의 개발에 있어 이미 시장기능이 어느 정도 작용하고 있다는 점도 알 필요가 있다. 낙찰가가 지나치게 높은 땅은 건축공사조차 진행되지 못하고 결국 재입찰을 거쳐 시장가격에 근접해진 공급이 이뤄지며 높은 시행이익을 예상하고 분양가를 책정했던 개발회사들이 난항을 겪자 대폭 인하된 공급안을 제시하는 경우를 우리는 흔히 볼 수 있다. 부동산펀드 개념이 가미된 직접개발 방식에도 메리트가 있을 수 있지만 획기적인 투자전략을 제시했다고 보기에 아직 이르다는 분석이 설득력을 얻고 있는 이유는 바로 이런 요인들을 무시할 수 없기 때문인 것이다.

안민석 riomanjun@hanmail.net 전 한국경제신문 전국상권대해부 및 자영업컨설팅 자문위원, MBN ‘생방송부동산’ 및 MTN ‘부자들의 비밀노트’ 출연, 현 에프알인베스트먼트 선임연구원