정부는 전셋값 상승으로 인한 서민들의 주거비 부담을 완화하기 위해, 관계기관 간 논의와 당정협의를 거쳐 8월 28일 전월세 시장안정을 위한 대응방안을 확정, 발표했다. 한국감정원의 통계에 따르면 전국의 아파트 평균전세가격은 지난해 8월 1억4938만원을 기점으로 오르기 시작해 올해 7월 1억5591만원을 기록했다. 특히 서울과 수도권의 전셋값 상승이 이를 견인했다. 수도권은 지난해 8월 1억8674만원에서 올해 7월 1억9517만원까지, 서울은 2억6091만원에서 2억7649만원까지 올랐다. 1년 사이 전국의 전셋값이 608만원, 수도권은 843만원, 서울은 1552만원이 오른 것이다.

정부는 이러한 전셋값 상승의 원인을 매매시장의 부진에서 찾았다. 이에 따라 이번 8.28 전월세 대책은 그간 업계가 끊임없이 요구하던 다주택자 등 양도세 중과 폐지, 분양가 상한제 신축 운영, 수직증축 리모델링 허용 등 핵심법안을 신속히 처리하고 취득세율 역시 영구 인하하는 것을 내용으로 하고 있다. 이와 더불어 정부는 주택구입 가능 계층의 움직임을 직접적으로 촉진하기 위해 저리의 장기 모기지 공급 확대 등을 추진할 계획을 발표했다. 이 중에는 집값의 최대 70%까지 1.5%의 저리 모기지를 공급하되 주택을 매각할 때 매각차익이 발생하면 차익의 일부를 주택기금과 공유하는 수익 공유형 모기지가 포함되어 있다. 전셋값 상승으로 내 집 마련의 기회를 엿보고 있는 수요자들을 위해 이번 정부의 장기 모기지 공급 확대에 대한 궁금을 Q&A 형식으로 정리한다.

수익 공유형, 손익 공유형 모기지란?

우선 수익 공유형은 전환사채나 신주인수권부 사채와 같이 일반대출보다 낮은 금리로 자금을 빌려주되, 향후 발생하는 이익을 공유하는 모기지 상품이다. 이번 생애최초주택구입자금 대출 기본형 금리(2.6～3.4%)보다 낮은 1.5%의 금리로 대출해주고 시세차익이 발생하면 주택기금의 기여비율만큼 기금에 귀속한다(단, 최대 수익률을 5% 내외로 제한). 손익 공유형 모기지는 기금이 지분성격의 자금을 대출하고, 기금 지분에 대해 임대료 명목의 이자를 수취하는 모기지다. 만기 또는 매각할 때, 지분율에 따라 이익이나 손실을 배분한다.

해당 자격 요건과 지원 예산 및 사업 규모는?

수익 공유형, 손익 공유형 모기지 모두 물려받은 유산이 없는 평범한 봉급생활자, 신혼부부 등이 전월세보다 저렴한 비용으로 내 집 마련을 할 수 있도록 지원하는 데에 그 취지가 있다. 부부합산 연소득 7000만원 이하 생애최초 주택구입자에 한정해 지원된다. 대상지역은 집값이 높아 내 집 마련 부담이 큰 반면, 주택수요가 많아 집값 하락 위험이 작은 수도권과 6대광역시로 제한되며, 객관적인 시세 파악이 용이한 아파트, 특히 준공된 기존 아파트와 준공 후 미분양된 아파트가 지원 대상이다(신규 분양주택은 시범사업 대상에서 제외). 또한, 현재 무주택자로 대상을 한정해 기존 생애최초구입자금 대출자는 대상에서 제외된다. 수익 공유형과 손익 공유형 상호 간 대환도 허용하지 않는다.

개인 신용등급에 따라 금리가 차등지급되나?

기금 대출금리는 정책금리이므로 모두에게 동일하게 적용한다. 대출가능금액은 연소득, 개인상환능력에 따라 다르지만, 최대 2억원으로 손익형의 경우 주택가격의 40%, 수익형은 주택가격의 70%까지 대출을 받을 수 있다.

취급 금융기관과 대출심사 진행 방식은?

주택기금 총괄수탁은행인 우리은행에 한해 취급할 예정(10월초 예정)이며, 추후 확대 예정이다. 주택기금이 리스크를 공유하는 만큼 엄격한 심사를 거칠 예정이다. 주요 심사항목은 신청인 자격 및 상환능력, 입지 평가 등 구입 희망 주택의 적격성, 무주택기간․가구원 수 등을 평가할 예정이다.