2010년 상가시장의 기상도는 어떨까.
올해의 회복세를 이어가며 대세 상승 국면으로 들어설 수 있을까.
국내 상가시장 분석의 1인자라고 할 수 있는 상가뉴스레이다 선종필 대표는 올해 상가시장의 이 같은 현상은 국지적으로 이뤄진 것으로 2010년 시장을 판단하는 지표로 보기에는 다소 미흡하다고 꼬집었다.

특히나 OECD국가 중 자영업자의 비중이 유난히 큰 우리나라의 특성상 고용시장의 유연성이 커지지 않고 있는 형국임을 감안할 때 결코 내년 상가시장의 투자 환경이 개선될 것이라고 말할 수 없다고 분석했다.

관망세 속 국지적 쏠림현상일 듯
상가 투자시장에서 가장 중요한 부분은 역시 자영업자의 영업활동 지표다.
현재 상가 투자시장의 소비자라고 할 수 있는 자영업자의 지표는 과거 준비 없는 창업에 내몰렸던 IMF 이후 시장과는 확연하게 달라진 현상을 보이고 있다.

IMF 발생 이후만 하더라도 구조조정 이후 직장인들이 창업하면서 상가시장을 이끌어왔지만 최근 들어서는 자영업자가 크게 늘어나지 않았다.

자영업 활동을 영위하는 인구는 지난 9월 기준으로 570만∼580만명 선으로 급격하게 줄어드는 양상까지 보이고 있다. 이는 국내 내수경기의 활성화에서 생존해야 하는 자영업시장의 체력이 위축되고 있음을 나타내고 있다.

상가 투자시장의 최종 사용자의 급감으로 인해 보증금은 물론 월세까지 조정을 받게 되면서 상가 투자시장의 투자 약세를 초래하고 있다. 이를 감안한다면 2010년 상가 투자시장을 낙관하기에는 위험요소가 많다고 하겠다.

즉, 2008년 하반기 이후 국내 자영업자수는 고용시장의 확대로 인한 감소세보다는 상가시장의 최종 활용자인 자영업 체력이 부진하다는 것을 보여주는 반증이다.

때문에 2010년 상반기 상가 투자시장은 2009년 세계 경제와 내수 경기의 연장선을 이어가는 형태를 띨 것으로 보여진다.

선 대표는 “특별한 변동성이 커지지 않는 이상 관망세를 통한 제한적 투자시장이 형성되면서 국지적 호재가 작용했던 판교나 대중적 관심을 끌 것으로 예상되는 광교 등 수도권 남부 대규모 개발지역 내의 투자 관심이 시장의 한 축을 형성하게 될 것”이라고 분석했다.

출구전략 따른 금리인상이 최대 변수
2010년 상가 투자시장을 흔들 정책의 변수는 재건축과 아파트를 중심으로 했던 정책 규제와 출구전략에 따른 금리인상 여부다.

출구전략으로 표현되는 국내 시장 정책의 가장 큰 히든카드 중 하나인 금리를 인상할 경우 상가시장은 크게 위축될 것으로 보인다.

현재 대한민국 전체 가구의 부채는 어림잡아도 700조원에 달한다. 주택담보대출 금리가 1%p 상승한다면 연간 3조4000억원의 부담이 생긴다.

즉, 금리인상은 가계에 부담을 주고 이는 곧바로 소비 위축으로 이어진다는 얘기다. 만일 2010년 금리인상 변동성이 작용하게 된다면 내수체력이 완전하지 못한 상태에서 상가시장에도 악영향을 미칠 것으로 예측된다.

현재 대도시 주요 상가시장 상당수들이 상가임대차보호법(서울 기준 환산보증금 2억6000만원) 범위 바깥 테두리에 있다.

지금도 권리금 조정 단계를 넘어 보증금 월세를 조정받고 있는 상태에서 금리인상까지 단행된다면 투자심리는 더욱 약화될 것으로 예상된다.

현재 투자자들의 투자기대심리(7∼8%대) 수준과 실제 임대를 통해 얻는 실행 투자수익률(5∼6%대)과의 격차도 벌어지면서 임대인의 부담으로 작용하는 금리 인상분을 임차인에게 전가시키는 결과를 낳게 된다.

이는 내수침체의 파고를 힘겹게 이어가고 있는 자영업시장의 환경을 더욱 열악하게 만들게 되어있어 투자 환경 개선의 악순환이 이어질 수 있는 요소로 작용할 수 있다.

“상가시장은 올해 최종 사용자가 급감하면서 과거 권리금이 조정받던 수준을 넘어 보증금 월세까지도 조정받게 되는 투자 약세를 초래했습니다. 이를 감안한다면 2010년 상가 투자시장 역시 낙관하기에는 위험요소가 많습니다.”

상가 층별가격제 도입 여부 관건
거시적 경제정책만 상가시장의 변수가 되는 것은 아니다. 상가시장에 직접적 영향을 끼칠 수 있는 비주거형 건물에 대한 행안부의 정책 변화도 중요한 변수 중의 하나다.

행안부의 비주거용 건물 부속토지 층별가격제 도입 검토의 실현 여부가 이중 하나다.

현행 지방세법은 비주거용 건물 부속토지에 대한 취득세와 등록세, 재산세를 건물 내 소유주들에게 층에 상관없이 소유 면적에 비례해 균등하게 부과하고 있는데 앞으로 층별 차등 거래가격을 위한 제도적인 변화를 주목해야 한다.

비주거용 건물 토지에 대한 층별가격제가 도입될 경우 상가 건물 1층 소유자는 취·등록세나 재산세 부담이 커진다. 반면, 위층에 위치한 소유자는 세금 부담이 줄어든다.

이 제도가 도입된다면 그동안 환금성과 동선 확보에서 유리했던 상가의 1층과 2층 같은 저층부는 세제적 부분에서 다소 부담이 커지게 되어 투자자들이 단기적으로는 상층부 투자에 긍정적인 검토를 할 수 있는 시장이 형성될 것으로 기대된다.

시행 여부에 따라서는 층별 투자 선호도만 영향을 받지 않고 저층부 세금부담의 증가 부분들이 임차료로 전가되거나 상층부 상가 공급가격들의 상승을 초래할 수도 있다.

가치투자에 근거한 패턴 유지 바람직
결국 2010년의 상가 투자시장은 상반기에는 보합세 속 제한적 투자패턴의 분위기를 이어가면서 부동산정책에 따라 무게중심 이동이 예상되며 세계 경제의 회복 여부에 휘둘릴 수밖에 없는 조건이다.

부동산정책이 제도적 유불리에 따른 대안 투자처의 풍선 효과가 따른 성장 조건이라면 세계 경기의 동반 성장지표는 본질적인 체력회복 조건이 되는 셈이다.

한국형 경제회복이 세계의 이목을 받은 것은 사실이지만 세계 경제에 의존하는 우리의 경제 여건상 나 홀로 독야청청이 장기간 지속적으로 유지되기는 어렵기 때문에 2010년 하반기 상가 투자시장은 세계 경제의 동반회복 청신호와 발걸음을 같이하게 될 것으로 판단된다.

따라서 전반적으로 경기회복의 불확실성이 해소되지 않는 한 제한적인 투자 분위기 속에 검증 가능하고 안정성을 담보로 한 투자가 대세를 이룰 것으로 예상된다. 대세론에 의존해 투자 접근을 하기보다는 가치투자에 근거한 투자패턴을 유지하는 것이 바람직하다.

홍성일 기자 hsi@asiae.co.kr