-
수익형 경매 부동산 ‘귀한 몸’# 서울 송파구 방이동에서 자영업을 운영하는 김〇〇씨(56세)는 지난해 말 상가를 경매로 낙찰받았다. 경기 고양시 행신동에 위치한 1층 36㎡ 근린상가를 감정가 2억1000만원에서 1회 유찰한 후 1억8700만원에 낙찰됐다. 낙찰가율 89%로 고가 낙찰이었다. 이유는 아파트 단지에서 인근 상권으로 이어지는 초입에 있어 입지여건이 뛰어나기 때문. 낙찰 후에 두 달 만에 미용실에 세를 줘 현재 보증금 3000만원에 월세 65만원을 받고 있다. 단순하게 계산해도 수익률은 5%를 넘는 수준이다.요즘 김 씨처럼
전문가칼럼
윤재호 대표
2019.03.06 17:30
-
# 중소기업 대표인 노 모 씨(61)는 올해 초 이천시 율면 본죽리에 있는 임야 1만6529㎡를 감정가 1억2396만원의 67%인 8350만원에 낙찰받았다. 농림지 내 임야로 야트막한 야산이어서 개발 가능성이 있어 보였다. 토지개발 컨설팅업체 자문을 받아 일부 필지 형질변경을 거쳐 아담한 전원주택을 지을 예정이며 몇 년 후에는 직접 내려와 거주할 목적으로 낙찰받았다. 시세가 3.3㎡당 4만원 선인데 비해 절반 이하 가격에 경매로 낙찰받은 것이다.# 주택 임대사업자인 하 모 씨(58)는 지난해 말 양평군 서종면 문호리에 있는 임야 1
전문가칼럼
윤재호 대표
2018.10.24 07:40
-
경매 투자에서 안전한 물건을 낙찰받으려면 기본적으로 다양한 법률지식이 필요하다. 민사집행법은 물론 민법, 주택·상가건물임대차보호법 등 경매 투자에 관한 기본법을 터득해야 한다. 이 때문에 경매가 어렵게 느껴지고 전문가들만의 리그로 알려져 보통 사람들의 경매 참여가 쉽지 않았다. 그러나 민사집행법이 제정돼 낙찰자를 보호하는 규정들이 도입되면서, 투자 대안을 찾는 실수요자들이 대거 경매 시장을 찾게 되었다.바뀐 경매 법률과 개선된 제도로 인해 해박한 경매 법률보다는 돈 되는 경매 물건을 고르는 방법에 더 관심을 기울임으로써, 현장에서
전문가칼럼
윤재호 대표
2018.09.04 15:57
-
취하·취소되면 ‘닭 쫓던 개 신세’#1. 이달 초 수원지법 여주지원 경매 법정에는 입추의 여지가 없이 입찰자들로 가득했다. 11시 10분 집행관이 입찰 마감시간을 알리는 버저를 울렸다. 입찰 서류를 정리하던 집행관이 큰 소리로 한 사건번호 입찰자를 불렀다. “2017타경○○○○ 입찰하신 분~ 앞으로 나오세요!” 집행관은 이날 경매가 진행되지 않는 물건에 입찰한 A씨부터 찾은 것이다. 당일 경매 진행이 ‘정지’된 물건에 버젓이 입찰한 A씨는 망신만 톡톡히 당했다.#2. 경매 투자자 B씨는 최근 성동구 행당동 H아파트를 입찰하려고 등기
전문가칼럼
윤재호 대표
2018.06.10 10:32
-
최근 3건 이상 유사매물 분석하라# 1. 경기 용인시에 사는 자영업자 박 모 씨는 수도권 개발에 따른 호재에 자신감을 얻어 경매를 통해 평택 외곽의 농지 991㎡를 낙찰받았다. 여러 번 현장 답사를 통해 지역 내 예상 발전 가능성을 확인해 첫 입찰에서 감정가 3200만원보다 약간 더 써내 단독으로 입찰해 낙찰받았다.땅의 모양이 길쭉한 자루형이라 마음에 걸렸지만 도로의 접해 있는 면적이 넓어 자신 있게 낙찰받았다. 경매 낙찰 후 1년이 지난 요즘 인근 개업공인중개사들로부터 수차례 7000만원 넘게 되팔아주겠다고 연락을 받고 있다. 투
전문가칼럼
윤재호 대표
2018.04.29 19:22
-
틈새 임대상품으로 리모델링 거치면 수익 ‘쏠쏠’부동산 투자 패턴이 ‘시세차익’에서 ‘임대수익’으로 바뀌면서, 경매 시장에서도 수익형 부동산에 대한 입찰 열기가 뜨겁다. 경매 대중화와 고가 낙찰로 인해 도심 상가와 오피스텔 등 기존 임대용 경매 물건은 높은 입찰 경쟁률과 낙찰가율 상승으로 예전만큼 높은 임대수익을 기대하기 어려워졌기 때문이다. 기존 수익형 부동산의 공급이 수요를 추월하면서 수익률 저하로 이어져 단순 매입 임대형 수익형 부동산에 집착해서는 큰 이익을 보기 어렵다는 얘기다.경매 투자에 나설 때 고정관념을 벗고 다양한 투자
전문가칼럼
윤재호 대표
2018.04.01 18:55
-
‘허름한’ 노후주택이 ‘알토란’ 임대주택으로 대변신경매를 통해 지은 지 오래된 주택이나 허름한 상가를 싸게 낙찰받아 리모델링(건물 개·보수)하는 사례가 크게 늘고 있다. 도심 주택의 매매가가 안정세를 보이고 저금리 기조가 지속되면서 노후주택을 임대수익용으로 바꾸려는 수요가 늘어난 탓이다. 이제 경매투자도 단순한 시세차익보다는, 이용수익을 높이는 쪽으로 바뀌고 활용성을 따져 매입하는 복합투자 형태로 부동산 운용기법이 달라지고 있는 것이다.임대수익을 겨냥한 리모델링의 장점도 점점 부각되고 있다. 지자체마다 노후 건축물의 리모델링 활성화
전문가칼럼
윤재호 대표
2018.03.04 18:48
-
# 서울 송파에 사는 권 씨는 평범한 두 자녀의 엄마인 전업주부다. 3년 전 지인을 따라 경매 법정에 갔다가 이제는 자칭 경매 ‘중급 투자자’임을 자부하고 있다. 권 씨는 개인사업을 하는 남편의 수입으로는 대학생 두 자녀의 학비도 부담스러워 돈 버는 방법을 찾던 중 지인을 통해 경매 투자에 나서게 됐다.자본금 3억원으로 그간 땅과 다세대·소형아파트 3건의 경매 물건을 낙찰받아 세후 약 1억원 정도의 투자수익을 올린 권 씨. 최근에도 자주 경매법정을 찾아 입찰에 참여했지만 번번이 고배를 마셔야만 했다. 자신의 판단으로는 감정가 수준에
전문가칼럼
윤재호 대표
2018.01.17 08:01
-
빠르게 내보내는 명도 전략 따로 있다!경매·공매 낙찰 후 점유자를 빨리 내보내야만 직접적인 재산권 행사를 할 수 있다. 월세 수익이 많이 나는 돈 되는 부동산을 싸게 낙찰받았더라도 점유자가 수개월씩 불법점유하고 있다면 손실되는 기회비용이 만만치 않다. 따라서 점유자를 이사비 정도 주고 재빨리 내보내는 게 효과적인 명도 방법이다.그러려면 우선 낙찰 이후 해당 부동산을 찾아 점유자를 무조건 빨리 만나봐야 한다. 초보자일수록 점유자 만나기를 차일피일 미루지만 점유자 만나기를 늦출수록 오히려 명도는 늦어지게 된다. 낙찰 사실을 밝히고 우선
전문가칼럼
윤재호 대표
2017.12.25 08:17
-
# 서울 강동구에 사는 김 모 씨는 실제 거주하기 위해 가격이 싼 아파트 경매 물건을 찾던 중 서울동부지법에서 입찰에 부쳐지는 송파구 가락동 K아파트 120㎡(36평)에 관심을 갖게 됐다. 감정가 7억6000만원에서 유찰 과정을 거치지 않은 첫 입찰에 부쳐진 아파트였다. 단지 주변 공인중개사무소를 통해 시세를 알아보니 9억2000만~3000만원이었다.경매에 부쳐진 아파트는 시세보다 턱없이 낮은 감정가에 나온 데다 15층 중 12층 로열층이고 지하철 5호선 개롱역이 가까워 감정가 이상 써내 첫 입찰에 나서도 남는 장사라고 여겼다. K
전문가칼럼
윤재호 대표
2017.12.05 14:51
-
유치권이 신고된 물건을 낙찰받아 성공 재테크의 주인공이 된 사례를 살펴보자. 두 자녀의 엄마인 임 씨는 평범한 전업주부이다. 3년 전 친구를 따라 경매 입찰법정에 갔다가 이제는 자칭 ‘경매 중급자’임을 자부하고 있다. 최근에도 자주 입찰법정을 찾아 입찰했지만 높은 경쟁률로 인해 번번이 고배를 마셔야만 했다. 다소 어렵고 부담스러운 것이 사실이었지만 전문가들이나 한다는 유치권이 신고된 경매 물건에 도전하기로 한 것이다.감정가 7억원. 대지 1322㎡에 지상 2층짜리 단독주택과 별채건물이 있는 물건인데 한번 유찰되어 최저가는 4억900
전문가칼럼
윤재호 대표
2017.11.12 18:06
-
# 서울 강동구에서 외식업체를 운영 중인 40대 임 모 씨는 제대로 준비하고 발품도 팔아 경매 재테크에 성공한 케이스다. 사업에만 전념하던 그는 지난해부터 종자돈으로 소형주택 경매에 나섰다. 오랫동안 차근차근 경매에 대해 공부하고 일주일에 한 번씩 입찰장을 찾아가 현장 분위기를 익혔다. 그러다가 마음에 쏙 드는 소액 물건을 발견했다. 경기도 시흥시 뉴타운 호재가 있는 지하 다세대주택이었다.대지 지분 26㎡, 건물 59㎡로 감정가 7800만원에서 1회 유찰돼 최저가가 5460만원까지 떨어진 상태였다. 전입신고를 마친 소액 임차인(전세
전문가칼럼
윤재호 대표
2017.10.26 08:20
-
경매 투자에서 공을 가장 많이 들여야 할 과정은 어떤 것일까? 값싸게 부동산을 낙찰받는 것이 최선일까 아니면 깔끔한 권리와 물건 분석으로 안전하게 낙찰받는 것일까? 법원 경매를 통해 성공한 투자자들은 ‘사후처리’에 더 많은 공을 들인다. 아무리 돈 되는 부동산을 낙찰받았더라도 마무리 단계가 깔끔하지 못하면 성공한 경매투자라고 할 수 없다. 경매 투자에서 제대로 된 사후처리는 성공 투자와 함께 수익률과도 관련이 깊다.경매의 사후처리는 크게 ‘잔금 납부’와 ‘명도’ 과정을 말한다. 잔금 납부는 최고가매수인으로서 낙찰 잔대금을 기한 내에
전문가칼럼
윤재호 대표
2017.09.18 14:50
-
# 사례 1. 서울 가락동에 사는 김성복(48) 씨는 오피스텔 경매에 관심이 많다. 도심 오피스텔은 임대수요가 넉넉해 월세 놓기에 제격이라고 판단해서다. 올해 4월 마포구 신공덕동에 있는 M오피스텔 26㎡를 감정가(1억7000만원)보다 저렴한 1억5811만원에 낙찰받았다. 잔금을 내고 두 달 만에 인근 직장인에서 세를 줘 보증금 2000만원에 매달 70만원을 받고 있다.# 사례 2. 경기 부천시 송내동에 사는 진효진(52) 씨는 상가 경매로 짭짤한 임대수익을 올리고 있다. 올해 3월 경매를 통해 인천 청천동 D아파트 2200세대 단
전문가칼럼
윤재호 대표
2017.08.21 18:55
-
무주택자의 꿈이 내 집 마련이라면 유주택자는 지금 살고 있는 집보다 더 넓고 인기 있는 동네에 살고 싶은 게 소망일 것이다. 요즘 중소형에서 대형으로, 수도권이나 강북권에서 강남권 등 인기 지역으로 아파트를 갈아타려는 수요가 부쩍 늘어났다. 2008년 글로벌 금융위기 이후 외면받았던 대형 아파트가 최근 집값 상승세에 다시 주목받으면서 큰 평수 ‘갈아타기’에 관심을 갖는 실수요자들이 늘고 있다.주택 갈아타기를 시도할 때 값싸고 면적 넓은 대형 아파트를 찾는 것은 인지상정이다. 대형 아파트의 몸값이 높아진 가운데 경매로 나오는 아파트들
전문가칼럼
윤재호 대표
2017.07.31 11:11
-
지난 상반기 법원 경매 건수가 역대 최저치를 경신했다. 요즘 경매를 하고 싶어도 물건이 없어서 하지 못한다고 한다. 그러다 보니 응찰자 간의 경쟁이 치열해져서 낙찰가율은 고공행진을 하고 있다. 하반기 이후 경매시장 동향은 어떻게 변할까? 경매 물건이 자취를 감추고 있다. 어느 정도일까?전국의 법원 경매 물건 수가 크게 줄고 있다. 올 상반기의 경우 지난해에 비해 약 23% 줄어서 1년 만에 사상 최저치를 기록했다. 지난해 매달 평균 1만1400건이 입찰에 부쳐졌는데, 올해 들어 전국 경매 진행 건수는 8800건 남짓으로 집계됐다.
전문가칼럼
윤재호 대표
2017.07.10 15:57
-
생계형 창업을 하거나 임대사업을 하기에 적합한 부동산 상품을 선택하라면 단연 아파트 단지 내 상가가 꼽힌다. 요즘 기업형 슈퍼마켓(SSM)과 쇼핑센터의 등장으로 아파트 단지 내 상가의 수익성이 떨어졌지만 독립적인 상권을 유지하고 있거나 대형 쇼핑센터와 중복업종을 피한다면 여전히 수익성이 높은 편이다.단지 내 상가 경매 물건은 1~2억원 안팎의 적은 금액으로 낙찰받을 수 있다. 아파트 등 주거시설 경매보다 입찰경쟁률이 낮고 낙찰가율도 70~80%에 불과해 경매시장의 틈새상품으로 꼽힌다. 단지 상가를 싸게 낙찰받아 주변 임대가에 맞춰
전문가칼럼
윤재호 대표
2017.06.06 08:09
-
주상복합, 나 홀로 매물 20% 이상 저가 매입경매 아파트의 가장 큰 매력은 비록 위험을 안고 있지만 전략적으로 공략하면 시세보다 싼값에 구입할 수 있다는 점이다. 싼값이란 최소 10%에서 최대 반값(50%)까지 싼 것을 의미한다. 물론 부동산 시장 흐름과 추이에 따라 낙찰 가격의 변동은 심한 편이지만 투자 타이밍을 잘 맞춘다면 얼마든지 저가 매입이 가능한 게 경매 시장이다.값싸게 낙찰받으려면 나름대로 전략과 기술, 실전 경험이 두루 필요하다. 무턱대고 남들이 선호하는 인기 아파트만 고른다면 낙찰받기 쉽지 않은 데다 경매의 장점인
전문가칼럼
윤재호 대표
2017.05.16 07:22
-
초기 자금을 적게 들여 투자한 후 큰 수익을 바라는 게 모든 투자자들의 바람이자 희망이다. 요즘처럼 거래 과정이 투명해진 부동산 시장에서 소액을 투자해 최대의 투자수익을 거두는 일은 쉽지 않다. 그러나 경매시장에서 일반 투자자에게 잘 알려지지 않는 틈새 투자처에 도전하면 얼마든지 가능하다. 즉 낙찰자가 인수해야 할 세입자의 돈을 안고 낙찰받거나 물건상 약간의 흠집이나 하자를 미리 알고 값싸게 낙찰받는 것이다.경매를 통해 틈새 물건을 낙찰받으면 적은 돈으로 입찰 가능한 물건들이 다양하다. 남들이 잘 찾지 않는 비선호 종목이나 입찰을
전문가칼럼
윤재호 대표
2017.04.10 10:57
-
정부의 각종 부동산 거래 규제 발표에 따라 사는 사람이나 파는 사람이나 모두 눈치만 보고 있다. 11·3 부동산 대책과 가계부채 관리방안 후속 조치 이후 주택시장에 대한 부정적인 전망이 짙어진 가운데, 언제 사고 언제 파는 게 유리한지 저마다 복잡한 셈법에 빠지면서 주택 거래가 줄어들고 있다.정부가 안정세를 보일 것으로 자신했던 전셋값은 여전히 내려갈 줄 모르고 오르고 있으며 상당한 물량 부족에 시달리고 있다. 이에 따라 집값 상승에 따른 반짝 상승무드가 떨어지면서 무주택자들의 내 집 마련 고민이 깊어지고 있다. 지금 사야 할지,
전문가칼럼
윤재호 대표
2017.03.13 14:40