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초저금리 시대를 맞아 최근 수익형 부동산 투자에 대한 관심이 날로 증가하고 있음을 누구도 부인할 수 없을 것이다. 특히 그중 상가는 오피스텔 등 주거형 임대상품과 달리 상권입지별 수익률과 투자가치의 편차가 심해 투자자에게 극단적인 이익 혹은 손실을 안겨주는 것이 특징이다.2000년대 이후 상가시장의 특징은 새로 공급되는 상가의 입지는 날로 핵심 지역에서 벗어나면서 동시에 공급 가격은 지속적으로 상승해 투자 금액은 올라가고 투자 수익률은 감소하는 열악한 투자 환경을 보여왔다. 따라서 투자자들 사이에서 ‘상가로 돈 벌었다는 얘기를 듣지
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안민석 에프알인베스트먼트 선임연구원
2016.12.03 17:33
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지난 7월 발표된 2017년 세법 개정안에 따르면 주택 임대 소득이 연간 2000만원 이하인 경우 과세 대상에서 면제해주는 특례 조항을 2018년 12월까지 연장한다. 지난해 3월 정부가 2.26 부동산 대책에 이어 발표한 ‘주택 임대차시장 선진화방안 보완조치’ 내용 중 필요경비율 상향(45~60%)과 임대소득공제(400만원)가 적용됨에 따라, 별도의 소득이 없는 순수 생계형 주택임대소득자의 경우 최대 100만원가량의 납세액 증가를 면하게 해주고(단일 세율로 분리 과세), 이조차 2016년까지 유예해 주기로 한 것인데 주택 시장 안
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안민석 에프알인베스트먼트 선임연구원
2016.10.31 08:09
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최근 한국 내 중국인 부동산 투자가 활발해지는 징후가 여러 곳에서 관찰되고 있다. 익히 알려진 제주도의 경우 중국인이 보유한 토지 규모가 이미 590만 제곱미터를 넘어섰다. 특히 제주는 법무부에서 지정한 시설에 일정 금액 이상을 투자할 경우, 투자 후 5년이 지난 뒤 영주권(F-5)이 주어지는 부동산 투자 이민제 효과를 상당히 누린 편에 속한다.2013~2014년 1175건이 성사되는 등 2010년부터 1630건, 1조1000억원가량의 실적을 달성한 것이다. 이는 리조트나 콘도 등 법무부가 지정한 특정 부동산 상품에 투자를 유치한
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안민석 에프알인베스트먼트 선임연구원
2016.09.25 18:48
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모기지 고정 금리 인하의 영향으로 미국 부동산 시장은 다시 불붙는 양상이다. 30년 만기 모기지 고정 금리가 3.5%대까지 크게 떨어지면서 낮은 금리로 주택을 구매하는 수요가 늘었다. 미국 상무부에 따르면 지난 6월 신규 주택 판매는 59만2000채로 지난해 같은 기간과 대비해 10.1%p 증가했다. 신규 공급되는 주택의 가격도 지난해에 비해 6.1%p 상승했다.미국 부동산 투자 시장은 국내 부자들에게 사실 그렇게 생소한 시장은 아니다. 투자 규모가 큰 관계로 보편적인 시장으로 확산되지 못할 뿐, 국내 자산가들이나 연예인, 스포츠
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안민석 에프알인베스트먼트 선임연구원
2016.08.16 09:41
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오락가락 하던 정부가 결국 전월세 임대소득 과세 방침을 다시 수정하기로 가닥을 잡았다. 하지만 시장에서는 설익은 정책으로 부동산 시장에 찬물만 끼얹어 놓고 시장 혼란만 부채질하고 있다는 목소리가 높아지고 있어 이후 정부의 부동산정책 방향에 대해 관심이 쏠리고 있다.최경환 경제부총리 겸 기획재정부 장관 내정자가 DTI(총부채 상환비율)와 LTV(주택담보대출 인정비율) 완화를 시사하는 발언을 해 시장과 업계가 주목하고 있다.최 내정자는 앞선 지난 4월에도 교섭단체 연설 중에 “DTI와 LTV 자금차입 규제를 지역별, 연령대별로 조정할
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안민석 에프알인베스트먼트 선임연구원
2014.06.27 09:30
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임대차 선진화 방안 발표(사진: 뉴시스)정부의 2.26 부동산 대책은 월세 세입자에 대한 지원책 등 주거 복지 차원에서 눈여겨봐야 할 대목이 많았다. 하지만 일부 언론과 업계가 오직 임대소득 과세에만 초점을 맞춘 탓에 집값 하락 등 불안심리가 확산되고 있다. 선진국형 부동산 시장에서 주택은 주거의 대상이지 투자의 대상이 아니다. 따라서 2.26 대책이 시장에 미치는 영향을 제대로 평가하려면 아직 시간이 좀 더 필요하다.세입자의 월세 지원 확대와 임대소득 과세 방안을 담은 ‘2·26 주택 임대차시장 선진화 방안’이 발표된 뒤 3개월이
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안민석 에프알인베스트먼트 선임연구원
2014.05.28 10:40
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임대 사업자에 대한 과세방침을 밝힌 ‘임대차 선진화 방안’ 발표 이후, ‘무보증 월세임대’ 등 단기임대 시장이 주목을 받고 있다. 이미 미국 등 선진국의 경우 임차인에게 한 달 혹은 두 달치 월세만 받는 임대 형태가 주를 이루고 있으며, 이러한 트렌드는 국내 임대차 시장에서도 이어질 것으로 보인다.주택 임대차 시장 선진화 방안이 발표된 후 2주택 이상을 소유한 집주인들의 최대 고민거리는 단연 ‘절세’다. 그동안 내지 않던 임대소득세에 각종 준조세 부담까지 떠안게 된 연 임대소득 2000만원 이상인 임대인들은 각기 대응 전략을 마련하
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안민석 에프알인베스트먼트 선임연구원
2014.04.29 09:00
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2.26 전월세 대책 발표 후 시장의 반대 여론이 들끓고 있는 가운데 이번 전월세 대책이 실제 임대시장과 개별 주택 보유자에게 미치는 영향은 미미할 것으로 보인다. 따라서 투자자들은 현재의 시류에 영합하기보다는 본인의 주관과 투자 관념을 명확히 설정하고 객관적인 평가를 더해 시장을 예측하는 것이 중요하다.2.26 전월세 대책이 발표된 지 한 달이 훌쩍 지났다. 그동안 과세 사각지대에 숨어 있던 주택 임대소득자를 대상으로 세금을 걷겠다는 취지인데, 여론의 비난이 거세지자 정부는 3월 5일 보완 조치를 내놓고 별도의 소득이 없는 2주택
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안민석 에프알인베스트먼트 선임연구원
2014.04.02 09:00
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지난 1월 분양한 인천 SK스카이뷰의 견본주택을 가득 메운 중국인 관광객들이 아파트 모형도를 보며 상품 설명을 듣고 있다. (사진: SK건설)최근 부동산 시장에 ‘외국인’ 투자 바람이 불고 있다. 중국인들은 제주에서 토지와 주택, 숙박시설 등을 매입하고 아예 개발 사업에도 적극적으로 나서고 있으며, 미국 동포들도 수십 년의 이민 생활을 마치고 고국으로 돌아와 매달 월세를 받을 수 있는 상가나 오피스텔 등에 꾸준히 투자하고 있다.최근 부동산 시장에 ‘외국인’ 투자 바람이 불고 있다. 중국인들은 제주에서 토지와 주택, 숙박시설 등을 매
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안민석 에프알인베스트먼트 선임연구원
2014.03.05 10:00
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올해 오피스텔 시장은 공급 과잉의 부작용 속에 이미 적체된 소형 원룸을 최대한 소진시켜야 하는 부담을 안고 있으며, 지역별 편차도 더 커질 것으로 예상된다. 상가 시장은 현재 2단계 사업으로 접어든 세종시와 위례신도시, 동탄2신도시 등 얼마 남지 않은 신도시 물량과 서울 구도심 및 재개발ㆍ재건축 현장에서 공급될 단지 내 상가에 관심이 몰릴 전망이다.◇오피스텔= 널리 알려진 경제학 이론 중에 ‘거미집 모형’이라는 것이 있다. 간단히 말해 수요와 공급, 가격 상승과 하락은 일정한 사이클을 두고 반복되면서 균형점을 향해 수렴해간다는 원리
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안민석 에프알인베스트먼트 선임연구원
2014.01.30 17:00
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부동산을 사고팔거나 부동산을 이용해 건물을 짓고, 임차인과 계약하거나 대출을 받는 등 다양한 부동산 행위를 하기 위해서는 부동산의 적정 시장가격을 정확히 측정하는 것이 매우 중요하다. 가격에 가장 많은 영향을 미치는 것은 역시 해당 부동산의 가치라고 볼 수 있다. 따라서 부동산을 평가하는 일의 대부분은 그 부동산의 시장 가치를 추계하는 데서 시작한다.경제학에서는 가격이란 가치를 화폐액으로 표시한 것이라고 생각한다. 즉 가치와 가격은 관념상의 차이일 뿐 사실상 일치하는 것으로 본다. 물론 화폐는 가치를 평가하는 중요한 수단이 된다.
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안민석 에프알인베스트먼트 선임연구원
2013.11.21 18:49
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안민석의 ‘부동산 생각하며 투자하기’안민석 riomanjun@hanmail.net전 한국경제신문 전국상권대해부 및 자영업컨설팅 자문위원, MBN 생방송부동산 및 MTN 부자들의 비밀노트 출연, 현 에프알인베스트먼트 선임연구원최근 부동산 시장이 되살아나면서 아파트나 상가의 분양광고가 쏟아지고 있다. 오랜만에 들썩이는 부동산 시장 분위기 덕분인지 사람들의 표정에 기대감이 묻어났다. 고이 ‘묻어뒀던 돈’을 꺼내 하나둘 시장으로 발을 들이는 모습이 엿보인다. 하지만 8.28대책 두 달이 훌쩍 지난 지금, 곳곳에서 거품광고 혹은 거품보도가
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안민석 에프알인베스트먼트 선임연구원
2013.11.09 14:00
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분양형 숙박 뜨고 오피스텔 반등, 상가 활기 기대공급과잉 우려에도 불구하고 수익형 부동산에 대한 관심은 여전하다. 금융권의 저금리 기조가 확산되면서 재테크에 대한 뾰족한 대안이 없을뿐 아니라 수익형부동산의 경우, 아파트와 달리 초기 투자자금도 크지 않아 부담이 덜하기 때문이다. 임대시장은 지금도 은행 이자율보다 높은 매력적인 시장이다. 2014년에는 어떤 움직임이 예상되는지 전문가들의 시각을 통해 미리 시장상황을 짚어봤다.▣오피스텔, 수익형 부동산 시장수익형 부동산 중에서도 투자자금 부담이 상대적으로 저렴하면서 쉽게 손 댈수 있는
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류현중 기자
2013.10.29 14:22
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안민석의 ‘부동산 생각하며 투자하기’부동산 시장의 불황에도 불구하고 경기 신도시 판교는 지금 최고 호황기를 누리고 있다. 서판교에 위치한 상가주택은 프리미엄만 4억~5억원 수준을 육박하는가 하면 이마저도 품귀현상을 보이고 있다. 최근 거주 목적인 수요자가 늘면서 좁고 답답한 아파트보다 쾌적한 환경을 누릴 수 있는 단독주택을 선호하는 경우가 많아진 탓이다. 선진국 사례만 보더라도 부동산 시장이 활황기로 접어들 때 가장 먼저 타운하우스를 비롯한 고급 주거용 부동산 시장에 신호가 왔다. 여러 상황을 종합해볼 때 베이비붐 세대 은퇴와 더불
전문가칼럼
안민석 에프알인베스트먼트 선임연구원
2013.10.10 13:12
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일반적인 상가ㆍ오피스텔의 개발방식은 부동산개발회사(시행사)가 토지를 낙찰받거나 지주에게 매입해 토지비를 지급하고 PF(은행 프로젝트 파이낸싱)를 일으켜 그 자금으로 토지대금과 공사비를 충당한다. 이 후 개별 분양해 임대 운영하는 시스템으로 행해지고 있다.최근엔 수익형 부동산에 대한 관심이 되살아났다곤 하지만 부동산경기 침체와 상가ㆍ오피스텔의 난립, 토지비용(땅값)의 증가로 분양가가 투자 이익을 앞지르는 경우가 다반사다.창업시장마저 얼어붙어 임대공실 혹은 수익률의 저하로 이어지면서 우리 나라 부동산 개발공급 환경의 구조적 문제점이
전문가칼럼
류현중 기자
2013.09.18 11:00
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안민석의 ‘부동산 생각하며 투자하기’누구를, 무엇을 위한 전월세 대책이었나8.28 부동산 대책은 2010년 이후 발표된 부동산 관련 대책들 중 그 실효성에 대한 업계와 시장의 전망이 가장 일치하는 정책으로 볼 수 있다. 한목소리로 주택 매매량 증가와 그로 인한 선순환을 외치던 유명 부동산 전문가들조차 그들이 외쳐온 후속 대책들이 나왔음에도 불구하고 이번 대책의 약효가 극히 제한적이라는 데 동의하고 있다.결국 오락가락하며 땜질식 처방으로 일관해오던 정부의 부양식 부동산 정책들이 더는 시장에서 통하지 않게 되었음을 이제 모두가 깨달았다
전문가칼럼
안민석 에프알인베스트먼트 선임연구원
2013.09.04 10:30
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안민석 FR인베스트먼트 연구원장기침체 속 급조 정책 혼란 지속신도시·토지·분양형 숙박시설 주목 -올해 상반기 부동산시장을 정리한다면?부동산 투자가 어떤 맥락이나 투자 형태를 잡는다는 것이 의미가 없을 정도로 시장에서 긍정적인 부분을 찾기가 쉽지 않다. 정부가 발표한 4.1부동산대책과 최근 발표한 후속조치를 보면 급조된 정책이라는 인상이 강하다. 부동산 시장이 심각한 침체에 빠지고 이에 대한 업계의 요구가 늘면서 급한 마음으로 마련해 발표된 느낌이다. 접점을 찾기 힘든 수요와 공급, 두 가지 문제를 모두 고민하다 보니 급조된 내용으로
전문가칼럼
유주하
2013.08.28 12:25
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안민석의 ‘부동산 생각하며 투자하기’안민석 riomanjun@hanmail.net 전 한국경제신문 전국상권대해부 및 자영업컨설팅 자문위원, MBN 생방송부동산 및 MTN 부자들의 비밀노트 출연, 현 에프알인베스트먼트 선임연구원 최근 전국 곳곳에 들어서고 있는 분양형 숙박시설에 투자자들의 발길이 이어지고 있다. 꾸준한 임대 수익을 희망하는 투자 트렌드의 변화와 더불어 관광객 증가 등에 따른 호텔 등 숙박시설 부족으로 객실 가동률이 높아지면서 오피스텔이나 도시형생활주택, 상가에 비해 높은 수익률이 만들어지는 경우가 많고 1~2억대의
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안민석 에프알인베스트먼트 선임연구원
2013.08.14 11:00
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안민석의 ‘부동산 생각하며 투자하기’안민석 riomanjun@hanmail.net 전 한국경제신문 전국상권대해부 및 자영업컨설팅 자문위원, MBN 생방송부동산 및 MTN 부자들의 비밀노트 출연, 현 에프알인베스트먼트 선임연구원 최근 수년 동안 수익형 부동산에 투자한 사람들을 분석해 보면 과거보다 소액의 여유자금으로 투자하는 계층이 늘어났고 부동산 투자 경험이 전무한 계층의 비중이 늘어났음을 알 수 있다. 당연히 투자의 목적이나 가치관에도 변화가 있었는데 아파트나 토지처럼 일정 기간이 지난 뒤 시세 상승을 기대하는 것이 아니라 부동
전문가칼럼
안민석 에프알인베스트먼트 선임연구원
2013.07.24 11:30
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안민석의 ‘부동산 생각하며 투자하기’ 안민석 riomanjun@hanmail.net 전 한국경제신문 전국상권대해부 및 자영업컨설팅 자문위원 MBN 생방송부동산 및 MTN 부자들의 비밀노트 출연 현 에프알인베스트먼트 선임연구원 부동산이론 중 효율적 시장이론을 보면 어떤 사건이 발생해서 장래 수익이 변동될 것이 예상될 때, 장래 수익은 현재가치로 환원돼 현재의 부동산 가치를 변화시킨다고 한다. 즉, 부동산의 가치는 장차 그와 같은 사건이 발생했을 때 변하는 것이 아니라 그런 변동이 예상되는 현재에 즉시 변한다는 것이다. 이
전문가칼럼
안민석 에프알인베스트먼트 선임연구원
2013.05.31 15:52